GASTOS HIPOTECARIOS. ¿ La nueva batalla contra la banca ?

El tema de los gastos hipotecarios es como una circuito de competicion recorrido a medio gas y en la que no hemos llegado todavía a la meta como en el tema de la cláusula suelo aunque parece que hay bastante carrera por recorrer y mucha recta de meta donde poder acelerar aunque no sea claro que podamos ganarla al 100%. No obstante, seguro que como mínimo subiremos al podium aunque sea como segundo o tercero de la clasificación. 

Si eres de los que tuviste que costear la totalidad de gastos derivados de tu hipoteca cuando la constituiste, ahora los Juzgados y Tribunales te facilitan la devolución de los mismos. Nuestro Tribunal Supremo en la sentencia 705/2015 del 23 de diciembre de 2015 consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos. Se evidencia del texto de la sentencia mencionada que es abusivo hacer recaer la totalidad de los gastos derivados de los préstamos hipotecarios sobre el cliente prestatario. 

– Gastos notariales relacionados con la hipoteca constituida 

– Gastos del Registro de la Propiedad para inscribir la hipoteca 

– Impuesto de AJD abonado por constitución de hipoteca
– Gastos de gestoría ocasionados por las gestiones realizadas 

– Cualquier otro tipo de gasto originado por la hipoteca 

El Alto Tribunal ha venido a ratificar lo que ya se había establecido desde otros Tribunales y Juzgados. Las entidades bancarias solían incluir una cláusula en los préstamos hipotecarios por la que hacía recaer la totalidad de gastos hipotecarios sobre los prestatarios. Ahora los jueces establecen que la hipoteca se constituye en beneficio de la entidad bancaria ya que a través de la misma obtiene una garantía real para proceder contra la vivienda en caso de impago del préstamo. Establece el Tribunal Supremo que dado que la entidad es la beneficiada por el acto de constitución de hipoteca y que dicha garantía se inscribe en su beneficio en el registro, la propia entidad debe proceder a costear los gastos derivados de la operación. En el momento de adquirir una vivienda a través de constitución de una hipotecaria, existen dos tipos de gastos: los gastos derivados de la propia compraventa y los gastos derivados de la hipoteca. Los segundos son los que correspondería pagar a la entidad como sujeto interesado de esta parte de la transacción. La cláusula de gastos no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante. Se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.

Para poder proceder se deben tener todos los documentos con los que podamos demostrar que esos gastos en su momento fueron asumidos por el consumidor. De tal manera que si hemos comprobado que nuestra hipoteca cuenta con esa cláusula se debe acudir a la provisión de fondos y liquidación que acompaña la hipoteca. Junto con esa documentación podremos encontrar las facturas con el importe de todos los gastos que el banco le repercutió en su momento. En principio es necesario tener documentados los gastos de la propia gestoría, la factura de notaría, factura del registro de la propiedad y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

Los consumidores tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, por lo que el plazo límite sería el 24 de diciembre de 2019 en caso de hipoteca todavía en vigor. Si la hipoteca ya no está en vigor la fecha límite sería el 23 de diciembre de 2011 y podrá solicitarse en aquellos préstamos cuyo último pago se efectuó dentro de los cuatro años anteriores a la fecha de la sentencia, esto es, si se efectuó después del 23 diciembre de 2011. No obstante, respecto del plazo todavía se esperan nuevos pronunciamientos pues al igual que ocurre con las cláusulas suelo, no esta claro que el plazo sea el de 4 años de caducidad propio de la nulidad relativa o anulabilidad sino que podría considerarse incluso imprescriptible dado que deriva de una posible nulidad absoluta o nulidad de pleno derecho.