Hola, este blog pretende ayudarte a entender tus dudas legales. En ningún caso pretendo sustituir al profesional que debe asesorarte legalmente y al que debes acudir antes de realizar cualquier acto de trascendencia jurídica.
Hola! Mi duda es la siguiente: vivo en un piso de alquiler con otra persona. Ambas figuramos en el contrato, a principios de este mes la coarrendataria me comunicó que dejaba el piso porque se iba a vivir con su pareja el 1 de enero, me gustaría saber si ella está obligada a pagar el alquiler hasta que finalice nuestro contrato en el mes de julio, si yo no encuentro otro piso antes del 31 de diciembre y tengo que quedarme en este, el cual me es imposible pagar yo sola. En el contrato no figura si somos coarrendatarias mancomunadas o solidarias, ¿qué se entiende por defecto? Por otro lado y también este mismo mes, el inquilino me ha comunicado su intención de vender el piso y me lo ha ofrecido a mi, dado que la compra para mi es inviable, me pregunto si la persona que lo comprase no quisera tener inquilinos, ¿debería el propietario indemnizarme? Gracias de antemano por vuestra ayuda y un saludo
Buenas tardes, les escribo desde la comunidad autonoma de cantabri. Tento un duda. me han comentado que una pareja de novios solicita una vivienda de protección, pues tienen suerte a ella le toca una y a el le toca otra, como son pareja en vez de comunicarlo el novio no se como se la cede a un hermano. esto es legal
Hola. Gracias por compartir tu caso. Intentare ser conciso. Primero, si en el contrato no se dice nada, la deuda es mancomunada, en via judicial solo puede pedir a cada uno lo suyo, pero como el contrato es uno solo, puede el arrendador resolver el contrato por incumplimiento, salvo que acuerde con el que si paga que permanecerá solo en el contrato. Segundo, si vende la finca, en principio no hay que indemnizar, ya que como mínimo 5 años desde que firmastes tu contrato puedes continuar en ella como arrendatario, con los mismos términos que acordaste con el antiguo dueño pero relacionandote ya con el nuevo hasta que transcurra esos 5 años, o menos si el contrato es de tiempo inferior. Espero haberle ayudado. Cualquier pregunta no dude en hacerla
En cuanto a la VPO la regulación legislativa de Canarias dispone que como regla general las viendas protegidas no podrán ser objeto de transmisión ni de cesión de uso por cualquier título durante el plazo de diez años a partir de la calificación definitiva. Se permite que se ceda a otras personas pero unicamente si dichas personas cumplen los requisitos para acceder a VPO y se cumplan varios requisito mas. Por tanto, como regla general no se puede ceder, lo que ocurre que como es un hermano y esa cesión no consta encningun lado pues es difícil de probar, ya que simplemente se puede alegar que vive con el verdadero titular. Además supongo que todos loa recibos los pagara el titular de la VPO. Espero haberte aclarado. Un saludo
Hola, mi madre tiene un contrato indefinido de una pensión (establecimiento hotelero)firmado el 4/3/1994. Tenemos entendido que a principios de 2015 este se acaba y ella también se jubila el año que viene, aunque a mi me gustaría seguir con el negocio aunque se tenga que realizar un contrato nuevo y actualizar la renta en 2015, contando con que el arrendador esté de acuerdo. En caso de que el arrendador no quiera alquilarlo más y tengamos que dejarlo, ¿que pasaría con el traspaso que mi madre pago en su día? Gracias,
Hola. Como bien dices su contrato termina en 2015 y con todas las condiciones y pactos acordados. El nuevo contrato si se celebra finalmente deberá ser nuevamente negociado. La cesión wupongo que de su madre a usted se realizó correctamente y por ello finalizará junto con el arrendamiento sin derecho alguno. Espero haber entendido bien su cuestión. Un saludo.
Tengo un local comercial arrendado que vence todos los 31 de diciembre de cada año y se ha venido prorrogando automáticamente desde hace 10 años; actualmente me está debiendo la renta desde hace más de 1 año. ¿cuál es la mejor postura? deshauciarlo por falta de pago,¿como justifico la falta de pago? o no renovar el próximo 31 de diciembre ¿tenía que haber avisado con algún tiempo de antelación?
Una opcion es requerir fehacientemente para que abandone el local antes del 31 (fecha de vencimiento) ya que lo viene dándose entre ustedes es la denominada tácita reconducion por la falta de denuncia de cuumplimiento de plazo. Supongo que como usted no dice nada, no tienen pactado plazo mínimo de aviso en el contrato. Si usted opta por esta via, deberá luego reclamar en otro procedimiento las rentas adeudadas. Por ello, es preferible optar al desahucio por impago sobre todo tras recientes reformas que evitan incluso a veces, la celebración de vista oral. Requierale el pago por burofax de todas las rentas, espere un mes, e interponga la demanda. Lo del mes evita la enervacion, es decir, que page todo lo que debe una vez iniciado el procedimiento y evite asi el desahucio. El que tiene que demostar que ha pagado (documentalmente) es el arrendatario. Cualquier duda preguntela.
mi madre esta a cargo de unas fincas rurales (prados dedicado a pasto) propiedad de un tio que emigro a la argentina en 1950. este tio murio hace 20 años en argentina y no dejo testamento. mi madre nunca pago renta por las fincas. la pregunta es si pude pasar estas fincas a su nombre por usupcacion, y como habria que hacer
Tres personas propietarias de un inmueble, con un reparto de la propiedad al 50, 25, 25 %.
De las tres personas, sólo uno de los propietarios del 25% reside en el inmueble, haciéndose cargo no sólo de los gastos propios (luz, agua, teléfono) sino también de otros gastos obligatorios, se viva en el inmueble o no, como son el recibo de la comunidad, reparaciones de la instalación eléctrica, seguros y derramas varios, etcétera.
Además, parte de los electrodomésticos y otros enseres del inmueble han sido completamente sufragados por el propietario que reside en el inmueble (todo esto demostrable con las correspondientes facturas).
Con este supuesto ¿tienen derecho los otros dos propietarios a acceder al inmueble siempre y cuando así lo deseen?
Soy propietaria de un atico con una terraza. La terraza linda a la izquierda con otro edificio mas bajo bastante antiguo.Es por ello que disfruto d eunas vistas a unos montes que no tendria si ese edificio vecino fuera mas alto. Es posible que en breve construyan un edificio nuevo demoliendo el viejo ¿Como puedo asegurar que no pierdo esas magnificas vistas cuando eso ocurra? Gracias
Respues a Bernardino. Hola, en primer lugar indicarle que lo primero es todo esto es cerciorarse de que el tio de su madre no tiene familiares mas cercanos (o iguales de cercanos) en grado que su madre. Si fuese asi, salvo que repudiasen la herencia, esta finca perteneceria a ellos, aunque vivan en Argentina. Si no existiesen dichos familiares, antes de plantearse la usucapión, decirle que su madre al ser sobrina posiblemente tenga derecho a la herencia si no existen las personas antes citadas. Por tanto su madre seria heredera a todos los efectos y deberian acudir a un consulado argentino para que le den las instrucciones a seguir (desconozco si segñun la ley Argentina habrá prescrito el derecho de su madre para reclamar la herencia). Si todo lo anterior no pudiese tener lugar, indicarle que en principio es necesario 30 años de posension de la finca para adquirirla, siempre que se haga externamente, es decir, que se pueda demostrar que ello es así.
Respuesta al supuesto de cotitulares. Hola. El tanto por ciento de cada copropietario es en principio indiferente. Los tres codisponen del bien de la misma manera, su porcentaje unicamente interesa a la hora de enajenar el bien, de mantenerlo, administrarlo o de percibir sus frutos, en cuyo caso cada uno lo hará de manera proporcional a su respectiva parte. Dicho esto, en materia de cotitulararidades prima el acuerdo de las partes sobre la administración y gestión del bien común. De sus palabra imagino que existe un acuerdo previo en el que se ha acordado que uno de los copropietarios resida en el inmueble y asuma esos gastos. Dicho acuerdo debe respetarse durante el tiempo pactado. En principio como regla general, todos los cotitulares pueden disfrutar y usar la cosa siempre que no impidan al resto usar y disfrutar de la misma, pero prima el acuerdo de las partes (acuerdo que segñun los términos de su post parecen estar claros) que es vinculante. Una vez cumplido el pacto, cualquiera de los cotitulares puede obligar al resto o bien, a que le pagen su parte, o bien a veneder el inmueble y repartir su precio según los porcentajes de cada uno.
Añadir a la anterior respuesta. Que la vivienda como tal es inviolable, pero tal inviolabilidad tiene como fin salvaguardar no tanto la propiedad como la intimidad, por ello, si esa persona vive en dicho inmueble no se puede acceder sin su consentimiento aunque sea propietario (por ejemplo como ocurre con arrendador-arrendatario). Lo que si se puede obligar es una vez pasado el tiempo acordado con ese copropietario, que los otros le obligen a que no habite más la vivienda siempre que para ello esten de acuerdo la mayoria de los copropietarios. Si no existiese ningún tipo de acuerdo, los otros dos pueden obligarle directamente a no viva más en ella. Una solución es atribuir el uso de la misma por temporadas, teniendo en cuenta que el del 50% trendria tantos dias como los otros dos juntos. Un saludo, espero haberle ayudado
Sobre la consulta de la terraza. Buenas, decirle que si el edificio antiguo, tal como esta hoy en dia (aunque sea más bajo que el de usted) respeta las distancia reglamentarias (suelen rondar los dos metros si tienen ventanas) no se puede hacer nada para evitarlo. Dicho de otro modo, si el vecino tiene la distancia minima a su propiedad, podría levantar indefinidamente su pared (obviamente hay una altura máxima que cada ayuntamiento establece según la zona). Tenga en cuanta que la antiguedad del edificio tiene poca importancia. Aunque no existiese ningún edificio, podria costruirse uno respetando las distancias minimas y las alturas máximas. Lo unico que debe prestar atención a temas de balcones, terrazas, ventanas, pues si se pegan completamente a su propiedad, no pueden abrir ninguna.
Como se materializa un deshaucio por falta de pago.¿Es necesario la participación de un abogado? ¿puede el propietario personarse en el Juzgado con un escrito de deshaucio, sin más?
Hola. Hay que distinguir 2 supuestos. Si unicamente pides que se te pagen las rentas impagadas, no será necesaria asistencia letrada siempre que la cuantia de las mensualidades adeudadas no superen los 2000 euros. Sin embargo, si pides el desahucio (o si junto con el pago de las rentas tambien pides el desahucio), se consideran las rentas de un año, es decir, 12 mensualidades, con lo que en dicho caso será dificil no superar los 2000 euros. Dicho de otro modo, si pretender expulsar al arrendatario, tendrás que multiplicar por 12 la renta mensual y si supera los 2000 euros, será necesario abogado.
Como indicaba en el foro de portico legal, en la reunión anual de vecinos, se aprueba en ruegos y preguntas y sin haber sido citados previamente en la orden del dia diferentes acuerdos: cambio de ventana de sala de reuniones, cambio del color de la luz del boton de llamada del ascensor (colocados hace 1 mes), saneamiento de las baldosas de la terraza de una vecina que por otra parte es propiedad privada y comprende parte de los enteros de su vivienda. Por otro lado, si me puede informar en cuanto se puede incrementar el recibo de comunidad por las diversas derramas que se pretenden acometer en la comunidad Muchas gracias
Hola y gracias por compartir sus cuestiones. En primer lugar, la ley es clara en la respuesta a su primera pregunta pues únicamente se pueden adoptar acuerdos incluidos en el orden del dia. Ello es asi, para evitar que alguien no acuda por no importarle los temas anunciados y luego se encuentre con la sorpresa de que se ha aprobado un acuerdo en el que si que estaba interesado, evitando el fraude que podría ocasionar. Para el tipo de acuerdos que usted enumera basta el voto favorable de la mayoría simple. Por último indicarle que no existe límite legal al incremento de las derramas que venían pagando con anterioridad a la junta en la que se aprobó los acuerdos. Cualquier duda preguntela. Un saludo.
Hola, tengo una duda.. y es que dos amigas de Suecia estuvieron aquí en España viviendo durante 5 meses en Barcelona, en un piso en la que vivía una pareja. Les alquilaron el piso sin papeles y sin firmar nada, y sin declarar tampoco. La fianza eran 350€ cada una, y luego cada mes iban ingresando el alquiler a la cuenta de la pareja. Repito, no hay papeles de ningún tipo firmados.
Ahora ya hace 3 meses que se han ido y no les han devuelto la fianza, además que no contestan al teléfono ni nada... ¿Qué se puede hacer? ¿Vale como prueba esos ingresos mensuales a esas cuentas? Ya que se puede demostrar que estuvieron en Barcelona durante 5 meses.
Buenas Ismael. Es necesario distinguir dos cosas. La fianza siempre es obligatoria según la Ley de arrendamientos urbanos. Por ello, con solo probar que el arrendamiento ha existido, forzosamente deberá haber existido la fianza. El contrato de arrendamiento verbal es admitido y ustedes verbalmente tienen un contrato (aunque no lo tengan escrito). El problema es la prueba de su existencia. Supongo que tendrán recibos de los ingresos mensuales que se vinieron dando duranto esos 5 meses. Con dichos ingresos junto con declaraciones testificales u otras pruebas de ocupación durante ese periodo, se podría probar que el arrendamiento ha existido, y por tanto, también la fianza. La fianza se la tienen que devolver una vez se haya aplicado al pago de cualquier daño o cantidad debida por razón del arriendo. Un saludo
Hola Francisco, gracias por la respuesta, pero me equivoqué en una cosa: Una de ellas pagó todo en mano (la fianza y las mensualidades) y la otra pagó por transferencia la fianza+la 1ª mensualidad, el resto de las 4 mensualidades en mano. No hay ningún tipo de papel firmado. ¿Qué se puede hacer?¿Qué tipo de pruebas se pueden exponer para probar la existencia de ese arrendamiento? Muchas gracias y enhorabuena por el blog. Un saludo, Ismael.
Con que la persona que hizo las transferencias logre probar la mensualidad es suficiente para el/ella pues si hubo arriendo, como te dije, tuvo que haber fianza, pero claro, es complicada la prueba si no guarda ningun resguardo del ingreso en cuenta. Por eso es bueno poner algún concepto u observación en los ingresos o transferencias. Con eso, y algunos recibos de pago de luz o agua es suficiente. Un saludo Ismael
Hola Francisco, te felicito por el blog. Te cuento mi caso. Resulta que en mi empresa existen varios convenios colectivos. En 2008 hubo un convenio colectivo que se nos aplicaba hasta 2010. Despues de ese periodo,la empresa ha empezado a negociar otro.Al no alcanzar un acuerdo la comisión negociadora, la empresa y la representación de CCOO suscribieron el 15 de marzo de 2011 un convenio que sustituyera al anterior. Despues la empresa nos envió un comunicado a todos los trabajadores informándonos de la suscripción del nuevo convenio y de que “se entenderá que usted acepta el convenio, procediéndose a su inmediata aplicación, si en el plazo de 15 días no se hubiera recibido comunicación escrita manifestando que no desea que se le aplique”. Finalmente, la empresa procedió a aplicar el convenio colectivo acordado con CCOO a todos los trabajadores,( salvo a los de UGT que demostraron su disconformidad). Mi pregunta es ¿ que convenio se me aplicaria? el que yo tenia antes o este nuevo que se negocio??? ¿ que eficacia tendra el de marzo de 2011?? Segun yo tengo entendido, creo que es un convenio extraestatutario y tiene eficacia limitada pero no entiendo muy bien de esto y prefiero consultar con un profesional.
Buenas Maria. Gracias por confiar en el blog para su cuestión. Intentaré de dar solución a tu duda a pesar de que los temas laborales como podrás observar en la pagina principal (apartado de "otros temas legales") están excluidos del blog. El fallo ha sido mio que debí incluir dichas excepciones en las reglas de funcionalmiento del blog. Por ello paso a darle respuesta. El convenio como bien dice usted y según se puede apreciar de su explicación es extraestatutario (no regulado por la ley en sus extremos aunque si contemplado por ella), por ello, no se aplicó automaticamente a todos los trabajadores sino que tacitamente se consideró aplicable salvo en caso de negativa expresa. Estos convenios son resultado normalmente de negociaciones previas como la que usted expone y que no llegan a buen término. No se aplican a todos sino unicamente a los que firman el mismo (CCOO en el caso que usted expone) y a los que se unan posteriormente a él (tacita o expresamente). A todo el que no se le aplique el extratutario, se le aplicará el otro convenio vigente en la empresa. Espero haberle aclarado sus dudas
Mi tia difunta, me ha dejado en herencia su vivienda, En su día (hace 15 años) no quiso pagar las obras que se hicieron para la colocación del ascensor y el portal. Quiero saber cuato tengo que pagar del ascensor y el portal que se instaló hace 15 años. La comunidad me dice que tengo que pagar su precio de esa época más la subida del IPC. El tema es, el ascensor está con llave, es decir, que nadie de mi vivienda lo ha usado en estos 15 años. Y claro, el ascensor ya no está nuevo. Por otra lado, el portal si que se ha usado, entonces es lógico que pague el precio más la subida del IPC? Un saludo,
Hola Mikel, bievenido al foro. Su tia (y ahora como heredero usted) debe pagar los gastos que en su dia le correspondia actualizados según IPC al dia del pago. Es caracteristica de los gastos de comunidades de propietarios que los integrantes de la comunidad pagarán por los servicios instalados aunque no hagan uso de ellos, salvo determinadas excepciones como pueden ser instalaciones de antenas televisivas o aprovechamientos de energias ...etc. Un saludo y recordarle que puede hacerse seguidor del blog y plantear cualquier duda.
Gracias Francisco. Una cuestión; cuando se realizo la obra, no existía la ley, que a día de hoy obliga a todos los integrantes a pagar lo que la mayoría de la comunidad dicte. Es decir, hace 15 años, mi tia no tenía obligación de pagar la obra, por otro lado a día de hoy si tendría que haberla pagado. Por lo tanto, si mi tia no uso el ascensor, ya que tiene llave, por que tengo que pagar como si fuera nuevo? Gracias,
Buenas de nuevo Mikel. La ley de propiedad horizontal por la que se rige su regimen es de 21 de julio de 1960. Como puede observar es bastante más antigua que el tiempo que lleva el ascensor instalado. Además la ley es clara al respecto disponiendo como ya le dije anteriormente que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios (por el anterior propietario). Espero quede conforme con la explicación. De no ser así, no dude en volver a preguntar cualquier duda.
Buenas hace una año me compre mi primera vivienda en un tercer piso puerta B de un bloque de cuatro alturas. Esta semana revisando los documentos de concesion de hipoteca y compraventa, asi como la nota simple que viene adjunta en la compraventa, hacen referencia al segundo piso puerta B. ¿Quiere decir esto que he comprado la casa justo de debajo?¿que posibles soluciones tiene este caso?. Gracias por adelantado.
Hola y bienvenido/a. Llamativo caso el suyo y con difícil solución pues todo esta correcto y veo complejo poder alegar un error en el consentimiento por recaer sobre objeto distinto. Tanto la hipoteca como la compraventa debieron hacerse por medio de notario, el cual, le informaría sobre el piso concreto que usted adquirió en dicho acto de firma. Por ello, salvo que usted no haya aportado aqui (en el blog) todos los datos, sería difícil cualquier tipo de nulidad contractual basada en un vicio o desconocimiento. Mantenganos informados sobre las novedades que se produzcan y si lo desea aporte algún dato mas para que podamos ayudarle. Un saludo.
Lo primero gracias de antemano por dejarme participar en el foro, y a continuación paso a exponeros mi caso, la colocación de varios ascensores en una misma comunidad. En la finca que vive mi padre, construida hace aproximadamente 30 años, hay cuatro escaleras. Una que ya tenia ascensor desde su construcción y en las otras tres acaban de terminar de ponerlos en cada una de las escaleras, dos escaleras decidieron sin estar claro mediante que tipo de acuerdo, y sin asesoramiento previo, pagar a partes iguales sin explicar a todos los vecinos, en el que incluyo a mi padre de 75 años, en que consistía el coeficientes de participación y la tercera escalera, a petición de un inquilino, acordaron el pago por coeficientes de participación. El cuorun necesario establecido para colocar los tres ascensores se busco en los 3/5, en la escalera del piso de mis padres (tiene75 años), son 8 propietarios habiendo aceptado la colocación 5 propietarios (los dos del 4º piso, los dos del 3º piso, mis padres del 2 piso, y quedando fuera como disidentes el otro del segundo y los dos del primero) El ascensor de esta escalera se esta pagando entre 5 personas, y dicho gasto a partes iguales, Mi preguntas son: ¿Se ajusta a derecho el pagar a partes iguales y sin haber votado el 100% de todos los vecinos, aparte de no haberle explicado a mi padre en que consistía el coeficiente de participación? ¿Tratándose la instalación de interés general al concurrir en esta escalera mayores de 70 años y por tanto sirve para la supresión de barreras arquitectónicas), se puede obligar a pagar su parte los propietarios disidentes? ¿Aunque los acuerdos se hiciesen antes de empezar las obras, hay tiempo de enmendar estos procedimientos si alguno no se ajusta a lo que marca la ley? Posdata: Hay concedidas subvenciones por parte de la administración y se podrán solicitar al cobro cuando se termine de pagar al instalador. La cuantía a pagar cada uno de los propietarios de la tercera escalera, se la calculo el Administrador de la finca?. Cada escalera gestiona a su modo de entender el pago y uso de su ascensor.
Hola, bienvenido/a al foro. Mira, en principio el quorum requerido por la Junta para la instalación de los ascensores (me comentas que 3/5) es correcto desde el punto de vista legal. Lo que sí es necesario, que ese acuerdo de tome en una Junta de propietarios adeacuadamente convocada, y que se haga constar en el acta de la Junta debidamente firmada. En principio, si el acuerdo fue tomado de ese modo, no es necesario ni mucho menos que concurran el 100% de los vecinos a la Junta, bastando los 3/5 de los presentes en la misma, que en el caso serian esos 5 veciones de los 8 existentes. Hasta este punto todo correcto. Ahora bien, cada propietario debe pagar en función de su cuota de participación en la comunidad. Si los pisos son iguales deberian tener igual cuota y por ello el pago será a partes iguales. Dicho esto, no me queda claro porque usted dice que solo pagan los 5 que votaron a favor. Es ascensor debe ser costeado por todos, incluidos los 3 vecinos de la escalera que no votaron a favor del acuerdo. Esta obligación es además lógica, dado que estos vecinos que no votaron a favor, tambien podrán utiliar el ascensor (con independencia de lo que usted dice sobre barrera arquitectonica que seria discutible solo en el caso que no se hubiese alcanzado el quorum requerido por la ley para la instalación del ascensor, y no es el caso). Si finalmente deciden que no ha pagado todo aquel que deberia haberlo hecho, siempre cabe la posibilidad de obligar al pago de las cuotas o cantidades atrasadas. Espero haberle sido util. Un saludo
hola, MUY URGENTE!!! tengo alquilado un local en el que tengo una tienda de moda, he hecho una cesión de contrato con el consentimiento "verbal" de la dueña, pero ahora se niega a la subrogación,alegando que teme que estas personas no le paguen el alquiler, que puedo hacer?.En el contrato de alquiler pone que no puedo cederlo ni subarrendar sin su consentimiento, y que de hacerlo le pertenece un 10% del precio de la cesión. Me han dicho que puedo hacer la cesión aunque no tenga su consentimiento, ¿es cierto? Muchas gracias.
Hola, le han dicho mal. La ley efectivamente permite la cesión sin el consentimiento. Lo que ocurre que en esta materia concreta la ley da preferencia a lo que pacten las partes en el contrato. Su cláusula hace que usted deba tener el consentimiento, si no es asi, no podrá cederlo. Si finalmente llegaran a un acuerdo y le da el consentimiento, en principio el arrendador podría elevarle a usted la renta un 20% debido a la cesión, pero al pactar ustedes ese 10%, eso es preferente a lo que dice la ley. Un saludo
Buenas noches. URGENTE por favor. En Enero de 2011, mi esposo y yo firmamos un contrato privado de compra venta de un local hostelero, con un matrimonio. El pago que nos tenían que hacer era de 6000 € mensuales durante cinco años. Este local tiene una hipoteca y de acuerdo con el Banco, se decidió que se hiciera un contrato privado y el comprador abriera una cuenta en el mismo banco para ir ingresando las cuotas. En el momento de la venta, quedaban pendientes de pagar una cantidad del mobiliario (había un embargo). Esta circunstancia la pusimos en conocimiento de los compradores, los cuales admitieron y se comprometieron a cancelar esa deuda y levantar el embargo. Por lo que la venta quedo finalmente en 6000€ mensuales durante cinco años. Solo nos pagaron 1000€ en efectivo, a la firma. No hicieron ningún pago más. Lo hemos denunciado por incumplimiento de contrato y para que devuelva las llaves y estamos esperando???. Ahora nos ha llegado una citación a juicio "TERCERIA DE DOMINIO"interpuesto por una hija del matrimonio comprador. Nos reclama 16000€. Solicitamos la justicia gratuita pero nos ha sido denegada. Por lo tanto no podemos presentarnos al juicio al no poder contratar un abogado para defendernos. Puede contestarme a la pregunta ¿Al no asistir el día 7/11, tendriamos que pagarles los 16000 €?. Gracias. Perdone por haberme extendido tanto.
Hola Sirena. Hay algunos datos contradictorios en su post o al menos no llego a entenderlos del todo. En princpio mezcla usted una reclamación de cantidad (16000) con la terceria de dominio. La terceria tiene como única finalidad que tras el embargo de un bien (una vez afecto al proceso de embargo) alguien que dice ser propietario del mismo o tener algún derecho especial sobre él trata de lograr que se alze el embargo (se deje fuera del embargo a ese bien). Nada tiene que ver la terceria en principio con esa reclamación de los 16000 euros. Sobre tu pregunta. En principio la terceria se inicia con una demanda que deberia haber llegado a ustedes para que la contestasen. Si ustedes no la contestan, establece el Artículo 602 de la Ley de Enjuiciamiento Civil los efectos de la no contestación "Si los demandados no contestaran la demanda de tercería de dominio, se entenderá que admiten los hechos alegados en la demanda", es decir, se alzaria el embargo sobre ese bien. Quizás lo que ha pasado es que al igual que no le han pagado a ustedes, tampoco pagaron la cuantia que restaba de aquel embargo con el banco. En principio partes de ese proceso de ejecución solo serian el banco y los comprandores (el matrimonio comprador) siempre que ustedes dejansen en el documento de venta la subrogación de los compradores en el pago del crédito hipotecario. Trate usted de explicar el caso nuevamente y le intetaré aclarar el tema. Un saludo. Espero su respuesta.
hola buenas estado le llendo este foro i meparece las preguntas mui acertadas queria preguntaros mi caso este mi pareja y yo discutimos abeces i mi madre adenunciado ami pareja porsupuesta violencia de jenero que estotal mente mentira y yo edeclarodo la verda que mi novio nunca meapuesto la mano encima que si que abeces discutimos los dos i nos xillamos por las discursiones i por que tb meimbete yo cosas por que medejo i mepuse mui nerbiosa entonces mi madre denuncio i busco testigo de nuestras discursiones para joder ami pareja i aconsegido 3 testigos que dicen que noa bieron forcejeando i que mi pareja mepego que estotal mente mentira por que nunca meapuestp la mano encima i nose por que los testigos dicen eso yo querria saber si lepodria pasar algo ami novio i ami por averle contado algunas cosas ami madre que eran mentira muxas gracias un saludo.
Hola. Gracias por su consulta. Debes hacerla en el apartado del blog dedicado a cuestiones penales y no en el presente hilo de derecho civil. A la espera de sus noticias para poder darle respuesta a su consulta. Saludos y gracias de nuevo
Muy buenas Francisco, Le escribo con una pequeña duda que no sé si me podrá contestar, ya sea debido a que no pertenece a su ámbito o no está ubicada correctamente en los post. Verá la duda es sobre la legalidad de la compra venta de cuentas en mrgpos (juegos multijugador online) o lo que sería también su titularidad. En la mayoría de estos mrgpo se presentan unos contratos/licencias de uso, un tanto abusivas desde mi punto de vista de mero usuario, "BLIZZARD PODRÁ SUSPENDER, RESCINDIR, MODIFICAR O ELIMINAR CUALQUIER CUENTA DE BNET O DE WORLD OF WARCRAFT EN CUALQUIER MOMENTO, CON O SIN MOTIVO Y CON O SIN NOTIFICACIÓN" Estos contratos según dice se ajustan al derecho estadounidense, el derecho europeo en tal caso, no se aplica la legislación europea en ningún caso.
Finalmente, hasta que punto el cambio de las clausulas cuando en principio se ha pagado una suscripción, se paguen a mitad de agotar esa suscripción cambiar las clausulas y obviamente has de aceptar los nuevos términos de uso si deseas seguir usándolo, es decir te imponen la aceptación.
Pedirle disculpa por mi tardanza pero a veces estoy muy ocupado y demoro demasiado mi respuesta.
Efectivamente, según la Ley de Condiciones Generales de la Contratación de 1998 y el Texto Refundido Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios de 2007 esa cláusula es claramente abusiva. Produce claramente una ventaja desproporcional a favor de de mrgpos ya que vinculen el contrato a la voluntad del empresario y determinen la falta de reciprocidad en el contrato. Esa cláusula en nuestro derecho sería nula y se consideraría no puesta en un contrato español pero aquí rige el derecho de EEUU que es donde tiene su sede la empresa. Estos contratos a distancia se suponen celebrados en el lugar donde se hace la oferta que es EEUU y se aplica su derecho.
El artículo 3 de la ley del 1998 dispone "La presente Ley se aplicará a las cláusulas de condiciones generales que formen parte de contratos sujetos a la legislación española".
Además dispone nuestro Código Civil en su artículo 9 apartado 5 referido al derecho internacional privado que "Se aplicará a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente". Aquí nos encontramos ante una sumisión expresa del firmante de dichas condiciones que se somete a los tribunales de EEUU.
Hola. Buenas noches. Le agradecería enormemente al que lo haga que me asesore sobre una cuestión compleja. No soy jurista, pero me he documentado respecto a que consiste la usucapión. Creo que la posibilidad es evidente (y desfavorable para nosotros) y la duda que tengo es si el caso que expongo se trataria de ordinaria u extraordinaria a efectos de prescripción. Rogaría que se me tomara en serio porque creo que en mi familia somos bastante inocentes por no decir otra cosa. Unos primos (una rama extrañamente inteligente de mi familia) vendieron 30 fanegas de tierra (escribo desde Andalucía
y solemos medir así, aunque la superficie concreta es irrelevante) a un señor de otra localidad totalmente desconocido para nosotros (somos propietarios, pero no labradores, por lo que hace años que no pasamos por allí, las
tenemos arrendadas). He logrado conocer el nombre de este señor a través de una nota simple obtenida en el Registro
de la Propiedad de mi localidad y me he encontrado con lo siguiente: 1. En el registro aparece como una finca registral totalmente nueva de tal manera que ayer (29/10/2.015) para obtenerla tuve que pedir una finca registral que según aparecía en el Registro figuraba a nombre de mis primos por eliminación de las que si tenía información por Escrituras. Quería confirmar si la finca solicitada tenía la superficie que debiera o existía algún exceso. 2. Al recogerla hoy me encuentro que figuraba unificada a nombre del citado señor por una extensión de 31 fanegas de
tierra (redondeo). En dicha nota simple aparece que, en principio, tenía 30 fanegas, pero que tras posterior medición
(efectuada por este señor) tiene 31 fanegas de tierra. La inmatriculación data de fecha 19/03/2.001. 3. En la nota simple aparece que se encuentra sujeta a las limitaciones del artículo 207 de la Ley Hipotecaria. Ahí
se establece en art. 205 que en la redacción que pudiera existir en dicha fecha no existen irregularidades por parte
del Registrador, por tanto ya se sitúa la vigencia de la inmatriculación en fecha dos años después. Estamos, por tanto, en fecha 19/03/2.003. 4. Habida cuenta de que observaba variaciones en la superficie catastral nuestra inicié una actuación administrativa
para aclararla en fecha 19/09/2.013 ante el PIC de mi localidad. Aún no he obtenido respuesta, pero según me ha
comunicado verbalmente el funcionario del PIC pronto nos remitirán oficialmente la respuesta a la solicitud de de
corrección que solicité el día mencionado. En cualquier caso, aunque por los pelos, ya han transcurrido más de 10
años. 5. He leído lo que establece el Código Civil (el texto consolidado actual), lo que indicara en la fecha en cuestión
lo desconozco. Los artículos van del 1.940 al 1.960. Además he leído ós artículos 433 a 436 sobre la existencia o no
de mala fe. 6. Desconozco si este señor actuó con buena o mala fe, pero la medición realizada en fecha 09/03/2.014 es
manifiestamente errónea, realizada por un primo (que no es por mi parte) de la parte inteligente de mi familia. 7. A partir de ahí agradecería a quien me lo quisiera decir si esta presunta usucapión es ordinaria u extraordinaria
a efectos de prescripción, y si existe o no mala fe por parte de este señor o no. 8. Conozco la identidad del este señor, a partir de ahí conozco su fijo y dirección (según guía telefónica de 2.010).
Por tanto entiendo que lo procedente podría ser remitirle un burofax una vez que confirme que su dirección es
actualmente la misma. 9. Como prefiero no gastarme dinero en abogados, de momento, agradecería respuestas. Muchísimas gracias a todos.
Buenos días Fermin y gracias por su confianza mostrada en mi blog para un tema de capital importancia para ustedes.
Efectivamente, ha orientado usted muy bien el tema porque lo principal aquí es determinar si existe buena o mala fe en el comprador para acudir a la usucapión extraordinaria (no habría pasado todavía el tiempo requerido) o bien a la usucapión ordinaria entre presentes (habría pasado el tiempo requerido). Aquí estaríamos ante lo que se llama en derecho una "Usucapión secundum tabulas" que es aquella que se produce a favor de alguien que no siendo propietario tiene inscrita la finca a su favor en el registro y completa el tiempo necesario para la usucapión. Aquí la propia inscripción es el título válido que requiere el Código Civil para la prescripción ordinaria. Tenga presente que el artíuclo 35 de la Ley Hipotecaria por la que se rige el Registro dice que "a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa." De manera que tanto desde el 2001 como desde la fecha del 2013 han pasado los 10 años en lo que la ley presume que el titular ha poseido con todos los requisitos exigidos para la prescripción. La ley presume esos requisitos porque se supone que para que el titular inscrito haya podido inscribir, ha existido un filtro previo por parte de un notario que ha redactado una escritura pública pero también otro filtro por parte del registro al permitir la inscripción.
En cualquier caso, le recomiendo muy sinceramente que acuda a un letrado únicamente para que con un primer vistazo de todos los documentes le exponga su visión sobre el asunto. Usted no tiene que pagar una asistencia letrada ni nada similar sino simplemente una consulta o dos según requiera pero siempre será un dinero bien invertido.
Espero que exista alguna posibilidad para frenar el asunto por cualquier detalle que usted o a mi se nos haya escapado aunque lo veo complicado al estar el titular amparado por el registro durante todo este tiempo. Quizás se haya cometido algún tipo de infracción o similar. Le agradecería mucho que dado lo interesante de su caso tras su consulta con algún letrado nos exponga aquí brevemente lo que le han comentado al respecto para ayudar a otros usuarios que pudieran estar en su misma situación.
Francisco. Empiezo por agradecerle sumamente su respuesta. Algo más puedo aportar. Como usted bien me aconseja he consultado con un abogado con el que me une amistad aunque hace años que no ejerce. Este abogado me ha proporcionado un dato muy interesante que es que la superficie que haya en exceso no puede sobrepasar en un 5% la superficie original sin que pase por el notario creo (o similar). Pues sucede que la sobrepasa en 4,99...%. A partir de ahí usted, que no tengo duda que es jurista, podrá valorar si existe buena o mala fe y del talento al medir de este otro perito. A eso, aunque hayan transcurrido muchos años, podemos añadir desde la medición del primo de mis primos que está decantada en la medición claramente del lado de ellos (se realizó en 1.994, 2.014 es una errata), y por consiguiente esto ya daría una explicación de que exista esta variación superficial. Además, aunque conozco que en este foro no está permitido hablar de cuestiones administrativas, imagino que no sucede nada porque diga que me reservo cualquier actuación administrativa contra el perito primo, al que ya tengo localizado con su número de colegiado y su web, y en cuanto conozca la identidad del otro perito igual. De momento ya desde el Ministerio de Agricultura parece que me han tomado en serio y me han aconsejado que me dirija a la Consejería correspondiente de la Junta de Andalucía y eso lo voy a hacer en cuanto termine de responderle a usted. Igualmente, creo, que no es delito despretigiar al/los peritos que considere allá donde pueda (foros, etc., etc) diciendo la verdad que pueda demostrar documentalmente. No "creo" que en este país se pueda o se atrevan a plantear una querella contra el que dice la verdad. Aunque verá que creo aparece entrecomillado. Muchas gracias por su interés y por sus ánimos, y esperemos que tengamos algo más. Cordiales saludos y espero su respuesta.
En principio el exceso de cabida en una finca puede ser "interior" o "exterior". En el interior estamos ante la misma finca que solo fue medida de manera errónea y se trata de subsanar esa medida. En el exterior, sin embargo, la finca se ha hecho más grande y en consecuencia afecta a otra finca colindante que ve mermada su extensión en favor de la finca suya cabida se pretende aumentar. En el primero nos encontramos con que si el exceso de cabida no supera una vigésima parte (5%) se podrá cambiar sin necesidad de acreditar nada, bastando meramente un título traslativo o declarativo del dominio. En el caso de que ese exceso sea superior a esa vigésima parte (superior al 5%) pero no superior a la quinta parte (no superior al 20%) es necesaria certificación catastral o en su defecto certificación municipal o técnica.
En cualquier caso, debe usted tener presente que ese exceso según cuenta usted ha sido inscrito y por ende, el registrador dio "su visto bueno" a ese dato. La finca resultante fue una nueva finca que ahora contaba con un 4,99% más de superficie y la usucapión empezó a contar una vez todo fue correcto. Sin duda, es mucha casualidad que justo fuese un 0,02% menos de lo requerido (5.01%) ya que de haber pasado ese 5% los requisitos hubiesen sido otros.
Entiendo por sus palabras que ¿ese exceso de cabida afecta a la parte de la finca que es de su titularidad?
Solo una recomendación. Tenga usted cuidado con los temas que comentan porque si bien es cierto que con la razón se "debe poder ir a todos los sitios" a veces no basta con tener la razón sino que como bien dice usted, es necesario poder probar que se tiene la razón antes de entrar en descalificaciones. Tenga presente que incluso un perito de parte si es buen profesional sabrá defenderse argumentando los motivos que le llevaron a realizar esa medición exacta y su carga probatoria debería ser muy fuerte para poder contradecir sus argumentos. Solo reflexione usted en frio y no en caliente sobre los siguientes pasos que piensa dar. Es solo un consejo.
Saludos y mucha suerte. Sobra decir que continuaremos al tanto de su problema y esperando sus informaciones sobre la evolución del mismo.
Espero no le importe pero se lo voy a remitir a trozos para que me lo permita su blog: Hola Francisco. Le tengo que volver a agradecer su interés ( y espero no resultarle pelota) porque he visto la prontitud con la que me ha respondido ya que yo he reparado en su respuesta esta mañana. Le respondo ahora porque antes de hacerlo he preferido documentarme más sobre todo lo que me ha respondido. A su pregunta creo que puedo responder con rotundidad que (si no en la totalidad de la superficie si en una gran parte de ella) sí. Y me explico, si se mide para actualizar titularidades ante el catastro y son superficies colindantes el agrimensor se puede "despistar" algunos metros que multiplicados (base*altura en matemáticas para ser más claro) la superficie medida"incorrectamente" puede ser de cierta importancia. Por tanto es posible que a partir de ahí me quiera dar a entender que se podría volver a medir para poner las lindes adecuadamente. Eso ya es usted quien podría aclarármelo. En cuanto a lo que me he documentado aquí le dejo un enlace de un catedrático muy reciente: http://idibe.org/2015/04/02/algunas-reflexiones-sobre-la-usucapion-secundum-y-contra-tabulas-a- proposito-de-la-sentencia-del-tribunal-supremo-pleno-de-21-de-enero-de-2014/ Ahí he buscado lo que es usucapión "secundum tabulas" Parece ser, según el estudio de este catedrático, de la jurisprudencia Del TS y otras leyes que si este señor (art. 34 De Ley Hipotecaria) conocía la inexactitud del Registro podría actuar de mala fe y eso creo se puede comprobar por si hubiera obtenido o no alguna nota simple (u otro documento) en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la medición. El análisis lo podría estudiar usted mejor y le reproduzco lo referido a este tipo de usucapión por el catedrático:
La usucapión “secundum tabulas” significa que el titular de un derecho inscrito se beneficia de la presunción de que posee con justo título, “pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa” (art. 35 LH). La STS 18 junio 1992 (Tol 1659960) explica que en nuestro Derecho hipotecario, la inscripción, por regla general, tiene carácter declarativo, “el hecho de aparecer registralmente inscrita a nombre de otra persona la propiedad, no envuelve justo título para usucapir, existiendo tan sólo una presunción ‘juris tantum’ a su favor, que cede al producirse una colisión entre la situación real y la registral, por la prueba en contrario”. La finalidad del art. 35 LH es, pues, como afirma la STS 18 febrero 1987 (Tol 1736397) facilitar la prueba de la posesión, así como la concurrencia de los demás requisitos necesarios para la usucapión ordinaria a la persona, a cuyo nombre figura inscrito un derecho en el Registro. Obviamente, la presunción del art. 35 LH sólo será útil, cuando el titular registral no sea un tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH, porque, si lo es (por haber adquirido el derecho real inscrito, a título oneroso y de buena fe, de una persona, que, según el Registro, tenía facultades para transmitir), la inscripción provocará a su favor una adquisición a “non domino” automática, que sanará de manera inmediata la falta de titularidad del disponente (quien, por ejemplo, por no ser dueño del bien que vendió, no podía transmitir la propiedad del mismo), sin necesidad de tener que esperar al trascurso de los plazos de la usucapión. Por lo tanto, sólo tiene sentido acudir a la usucapión “secundum tabulas”, cuando el titular registral del derecho inscrito no reúna alguno de los requisitos exigidos por el art. 34 LH para ser protegido por el principio de fe pública registral, por ejemplo, porque no es un adquirente a título oneroso (comprador), sino a título gratuito (donatario). Pongamos un ejemplo: “A” vendió a “B”, en documento privado, un campo. Posteriormente, “A”, a pesar de no ser ya propietario de dicho campo (el contrato de compraventa fue seguido de entrega material), lo donó a “C”, esta vez, en escritura pública. “C”, creyendo de buena fe que “A” era el propietario del campo (porque así constaba en el Registro de la Propiedad, al que no había accedido la anterior venta), inscribió a su nombre en el Registro la propiedad del mismo, presentando al efecto la escritura pública de donación. Dado que “C” no es un comprador, sino un donatario, no estará protegido por el art. 34 LH. Luego la única manera posible de adquirir la propiedad del bien donado será la usucapión (recuérdese que el donante no era ya dueño del campo en el momento de donarlo). La inscripción registral facilitará la prueba de los requisitos de la misma, mediante la presunción de que, durante todo el tiempo en que el derecho estuvo inscrito en su favor, poseyó el campo, de buena fe, de manera pública, pacífica e ininterrumpida. La jurisprudencia, expresada, entre otras, en SSTS 18 febrero 1987 (Tol 1736397), 18 junio 1992 (Tol 1659960) y STS 11 julio 2012 (Tol 2666315), ha reiterado que la presunción establecida por el art 35 LH es “iuris tantum”, por lo que es susceptible de prueba en contrario, de modo que no produce sus efectos, “cuando se acredite que la posesión en la realidad jurídica viene siendo realizada por otra” persona distinta, como sucedió en el supuesto resuelto por la STS 28 marzo 1980 (Tol 1740655); y, así mismo, según constara la STS 11 julio 2012 (Tol 2666315), que en “ninguna forma suple o convalida la ausencia o los vicios que puedan presentarse en la configuración de los presupuestos objetivos de la usucapión” (p.ej. la buena fe del poseedor, si se demuestra su mala fe).
De no ser posible le comento que también me he documentado sobre quien es este señor (podría más adelante por algunos € obtener más información). Es un señor muy escrupuloso con la ley (excesivamente "escrupuloso" a mi entender) por lo que sería complicado proceder contra él salvo que fuera posible por mala fe. Además sé que se dedica al sector financiero dónde la confianza entre él y sus clientes es fundamental. Si algún cliente conoce de forma fría (como me aconseja), aséptica y neutra (sin acusarle de nada) lo "escrupuloso" que es este señor no creo que haga nada incorrecto . Aunque esta no es la prioridad ahora. Si este señor ha actuado de buena fe la única posibilidad que quedaría para volver a medir podría ser proceder contra mis familiares judicialmente, pero para ello tengo que estar muy muy seguro. Vuelvo al consejo que me da sobre que he de tener pruebas contundentes para desacreditar al agrimensor (el primo). Se trata de un plano firmado por él y Escrituras ante notario donde se comprueban las diferencias en metros cuadrados que existen. Además este agrimensor es tan negligente que no midió ni aparece en el plano una superficie de tierra calma (nada de camino, ni predio sirviente o dominante) de 3 m* 300 m. Todo perfectamente documentado como indiqué anteriormente. Y para más INRI facturado sin (IVA), aunque eso ya está prescrito para todos. Además según la Ley andaluza para Colegios Profesionales este agrimensor podría haber incurrido en falta muy grave con las consecuencias en cuanto a expulsión que supone, pero eso prescribe a los tres años. Por tanto por ahí no hay nada que hacer. Solo queda ver si la Administrción de la Junta me ofrece alguna posibilidad administrativa (que estoy casi seguro que ya no caben) aunque si existiera esa posibilidad las discrepancias entre la superficie medida y las Escrituras creo que son pruebas realmente contundentes. Y tiene razón, he de ser frío (además le reitero que no es lo prioritario) pero de forma neutra se puede informar a otras personas sobre como "ejerce" su profesión este agrimensor. Como veo que se lo está tomando en serio aunque estemos de puente estaré pendiente de su foro por si acaso. Cordiales saludos y muchas gracias.
Francisco. Es tarde, estoy viendo La Sexta Noche y es tarde para ser educado. IMPORTANTE. Nos faltan tierras a nosotros, pero también a otros vecinos que tienen cientos de fanegas (según mi madre) y de calidad (arable), a no ser que creamos que la tierra es chicle o que ha habido algún fenómeno geológico. Este señor puede ser escrupuloso, pero también enfadar a vecinos con más dinero que nosotros. Lo he encontrado buscando los linderos en el SIGPAC. Por tanto como usted dice, frialdad, y además saber torear o gestionar la situación con coordinación. Cordiales saludos.
Hola Francisco. No le voy a explicar como pero analizando en detalle los informes SIGPAC encuentro tres poderosos compinchados. Otro también importate pero algo más modesto parece ignorante, y los afectados dos propietarios modestos, uno de ellos nosotros. Para una novela siciliana en Andalucía. Sólo queda confirmar las sospechas con notas simples y demás, pero estoy bastante seguro. El agrimensor de mis primos se puso de parte de ellos en su momento. El otro parece que le habrán pagado bien más tarde. Lo mismo les ha medido a los otros y esto podría ser grave para él, no sé. Cordiales saludos. Piano, piano, piano .....
Efectivamente Fermin, el razonamiento expuesto por usted sobre el tercero protegido por la fe publica registral es correcto pero le expongo mi teoría al respecto enlazándolo con su caso. Pienso (mi opinión personal) que respecto de la primera adquisición (sin el 4,99%) el adquirente quedó plenamente protegido por el registro, es decir, era un tercero protegido por la fe publica porque adquirio su finca de un titular registral (que tenia capacidad para vender), de buena fe, a título oneroso e inscribió en el registro su propia adquisición. Es decir, respecto de la extensión originaria de la finca, el adquirente no necesita usucapión porque lógicamente es titular de pleno derecho. Ahora bien, respecto de la extensión del dominio por esa mayor cabida de 4.99% (solo de ese trocito de tierra) la cosa no esta tan clara ya que podemos encontrarnos como bien usted decía, que hubiese obrado de mala fe, en cuyo caso no cumpliría los supuestos del 34. También puede ser que esa extensión del dominio no se considere una nueva inscripción y por ende tampoco este protegido. En ambos casos sería necesaria la usucapión para ese nuevo trozo que se anexiona a la finca original.
También comentarle que se me había pasado en anteriores comentarios, que se podía haber probado la mala fe en caso de que alguna de las fincas estuviese vallada o con pared medianera, setos, zanjas y separada de la otra o con siembra o plantación (no teniendo la otra finca esa misma siembra o plantación). En esos casos la persona que toma ese trozo de terreno debe ser consciente de lo que hace y no puede desconocer que ese terreno no es de su pertenencia. Al igual puede ocurrir cuando las fincas además de estar delimitadas en el registro, tienen algunos mojones que sirven para delimitar la linde entre ambas fincas.
Buenos días Francisco. Como a buen entendedor pocas palabras le reitero las gracias por el consejo sobre la cuestión administrativa y sólo le digo que lo tendré muy muy en cuenta. Y respecto a lo que sí es pertinente en su blog le respondo a sus preguntas: Medida: 4,99974% de exceso. Más importante: Existe una superficie de tierra calma (nada de camino) de 3m.*225 m. que está separada del resto de la finca por un arroyo, que es público, y aunque varia según llueva más o menos ni es el Amazonas, ni la Ley de la Gravedad, de momento, permite que el agua del arroyo vaya hacia arriba. Obvia decirle que estaré al tanto de todo lo que me vaya preguntando y diciendo. Cordiales saludos, Fermín.
Buenas noches Francisco. Imagino que el hecho de que aún no me haya respondido se debe a que no habrá tenido tiempo de hacerlo. Pero como creo que no me he explicado del todo bien le aclaro un par de cuestiones: 1. La distancia longitud real en Escrituras son los 225 m., cuando puse 300 m. lo hice a ojo. 2. Cuando hablo de la Ley de la Gravedad lo que quería decirle es que se trata de un arroyo público, como le dije, que separa el principal de la finca de los 3 m*225 m. Estos 225 m. están cuesta arriba, no paralelos (paralelos serían los 3 m.), cuestión que debiera haberle aclarado. Dicho esto aprovecho, si fuera tan amable de hacerlo, para plantearle otra cuestión sobre la que tengo casi la absoluta seguridad de que no ha lugar la usucapión, habida cuenta de que no existe título de propiedad y ni tan siquiera un consentimiento firmado por nadie de nosotros. Precisamente fue buscando en Google "Derechos adquiridos por el transcurso del tiempo" por esta otra cuestión que le planteo a continuación como di con la palabreja usucapión y, días después, sumando dos más dos cuando reparé en que podía tener consecuencias más graves en la cuestión que le planteé respecto a la fanega pérdida. Se trata de una pequeña caseta que una empresa privada que tiene la concesión del suministro de agua potable de mi localidad en una huerta de nuestra propiedad donde tiene instalada una cloradora para nuestro suministro y el de las huertas vecinas. Esta caseta carece de título de propiedad y ni tan siquiera disponen de autorización por escrito para su instalación. Tan solo verbal con algún testigo de por medio. En un foro me han indicado que nos corresponde una compensación económica y que podemos exigir que cumplan con unas determinadas condiciones (vallado, cuidado, que el derecho a compensación figure si se transmitiera la finca, etc.). Como creo que en este caso la ley si está de nuestra parte le agradecería que me indicara hasta donde podríamos llegar en nuestra posición negociadora a la hora de exigir esa compensación. P.e., aunque no creo sea posible, si podemos amenazar con su demolición, si podemos pedir alguna cantidad por el tiempo transcurrido, si solo hay que ceñirse a los metros cuadrados que ocupe e inutilice para la labor agrícola o cabe ir más allá, etc., etc. El abogado es usted, no yo lógicamente. En espera de su respuesta creo que es mejor entrevistarme, si así me lo aconseja, con anterioridad con el concejal delegado del servicio de agua potable de mi localidad antes de dirigirme directamente a la empresa en cuestión. El 20-D se acerca y ya sabe cómo va esto de la política. En mi familia es evidente que nos pasamos de buenos y ya es tiempo de espabilar. Esperando su/s respuesta/s le deseo que tenga un buen fin de semana. Cordiales saludos, Fermín.
Empezando por el final. Efectivamente, esa entidad privada tiene la obligación de compensarles a ustedes con una cantidad de dinero por la ocupación de esa parte de terreno y además tendrá obligación de cercar esa zona y delimitarla correctamente. Usted por su parte tiene la obligación de permitir el paso y acceso por su finca a esa caseta para todo lo relacionado con esa actividad. Esto deben plasmarlo por escrito pudiendo además introducir cualquier otro tipo de estipulación que sea legal y ustedes crean conveniente. Sobre este tema no cabe ninguna duda. Lo que veo más complicado es exigir algún tipo de renta o cantidad por el tiempo pasado que han estado ocupando esa zona ya que pueden alegar que han estado todo ese tiempo en precario (de prestado para entendernos) permitido por usted ya que hasta ahora usted no ha exigido nada a cambio. Espero haberme explicado sobre este aspecto.
Sobre la otra parte de finca separada por el arroyo en principio nada debe afectar a la problemática del exceso que originó su consulta en el blog, Si ese 4,99% no recae precisamente sobre esa parte separada, en nada afecta a la problemática original. Sobre la usucapión y volviendo a lo que le dije en post anteriores, la mera inscripción de ese 4,99% en el registro durante estos años sin que nadie haya "atacado" la veracidad del asiento registral, origina un titulo suficiente para poder adquirirla por usucapión ordinaria de 10 años. Es mi opinión personal aunque también como le dije, es posible que se escapen datos o detalles que cualquier letrado con todos los papeles sobre la mesa podría analizar. Por eso le recomendé acudir a un letrado al menos para hacerle la consulta.
Buenas noches Francisco. He tenido cosas que hacer y no he podido responderle hasta ahora. Sobre su primera respuesta, sencillamente perfecta. Me ha quedado meridianamente clara. Aunque como abogado que es sabrá mejor que yo que para que te den siete has de pedir diez y no doce ya que si no no te toman en serio. Pero eso es cuestión de que me aconseje un abogado al que pueda explicarle con más detalle todas las características, que usted bastante me ha orientado ya con los datos que le he proporcionado. Lo segundo es más complicado. Mis primos, lógicamente, lo vendieron todo unido. Su primito se equivocó con descaro, Lo de esa franja "ignorada" es de nota. Yo diría que para esa superficie en concreto (la franja) más que "equivocarse" intencionadamente (como creo sucede con el resto) la calificación que merece es la de negligencia y que debiera volver a la EGB a que le enseñaran a leer. Por tanto, por lo que me explica, creo que este señor al adquirirla debió suponer que le correspondía y por tanto no tenía por qué saber que no era suya. Sólo se me ocurre incidirle en la cuestión (creo recordar que lo que le aporté del catedrático, aunque es tarde y escribo de memoria) de que este señor conociera previamente a realizar la medición por su cuenta que las lindes no estaban correctamente trazadas (lo de la franja aquí es realmente destacable, creo, ya que aquí no se puede alegar "despiste" metro más allá, metro más acá). Entonces, como creo le dije anteriormente, si este señor hubiera conocido que no era suyo previamente a medir, como podría ser que hubiera acudido al Registro a solicitar alguna nota simple, o incluso el hecho de que al leerlas viera que estaba en posesión de algo que descaradamente no era suyo. Pero si descartamos esto último (que es más complicado de demostrar), quizá pudiera existir alguna posibilidad si hubiera acudido a informarse previamente (mediante nota simple p.e.) que es algo más factible de comprobar. En ese caso, si tenía conocimiento previo, de que en lo que era su propiedad (la vendida por mis primos) había más de lo que figuraba en el Registro y en sus propias Escrituras, y después va, mide, comprueba que hay más de lo que compró y acaba registrándolo para conseguir su propiedad por usucapión pudiera existir mala fe. Al decir esto me baso en el análisis del catedrático. Termino diciéndole que debo seguir su consejo (y de hecho ya pregunté a mi amigo) y pedir opinión. Pero ya sabe que ven cuatro ojos más que dos, y cuantas más puntos de vista a tener en cuenta mejor, pero eso cuando usted tenga tiempo si es tan amable. Muchas gracias por su asesoramiento y cordiales saludos, Fermín. Pdta: Tendrá que reconocerme al menos que un agrimensor que no sabe leer es realmente para que le den algún premio los de su gremio, ¿no? Ja, ja, jaaaaaa....
Hola! Mi duda es la siguiente:
ResponderEliminarvivo en un piso de alquiler con otra persona. Ambas figuramos en el contrato, a principios de este mes la coarrendataria me comunicó que dejaba el piso porque se iba a vivir con su pareja el 1 de enero, me gustaría saber si ella está obligada a pagar el alquiler hasta que finalice nuestro contrato en el mes de julio, si yo no encuentro otro piso antes del 31 de diciembre y tengo que quedarme en este, el cual me es imposible pagar yo sola. En el contrato no figura si somos coarrendatarias mancomunadas o solidarias, ¿qué se entiende por defecto?
Por otro lado y también este mismo mes, el inquilino me ha comunicado su intención de vender el piso y me lo ha ofrecido a mi, dado que la compra para mi es inviable, me pregunto si la persona que lo comprase no quisera tener inquilinos, ¿debería el propietario indemnizarme?
Gracias de antemano por vuestra ayuda y un saludo
Buenas tardes, les escribo desde la comunidad autonoma de cantabri. Tento un duda. me han comentado que una pareja de novios solicita una vivienda de protección, pues tienen suerte a ella le toca una y a el le toca otra, como son pareja en vez de comunicarlo el novio no se como se la cede a un hermano. esto es legal
ResponderEliminarHola. Gracias por compartir tu caso. Intentare ser conciso. Primero, si en el contrato no se dice nada, la deuda es mancomunada, en via judicial solo puede pedir a cada uno lo suyo, pero como el contrato es uno solo, puede el arrendador resolver el contrato por incumplimiento, salvo que acuerde con el que si paga que permanecerá solo en el contrato. Segundo, si vende la finca, en principio no hay que indemnizar, ya que como mínimo 5 años desde que firmastes tu contrato puedes continuar en ella como arrendatario, con los mismos términos que acordaste con el antiguo dueño pero relacionandote ya con el nuevo hasta que transcurra esos 5 años, o menos si el contrato es de tiempo inferior. Espero haberle ayudado. Cualquier pregunta no dude en hacerla
ResponderEliminarEn cuanto a la VPO la regulación legislativa de Canarias dispone que como regla general las viendas protegidas no podrán ser objeto de transmisión ni de cesión de uso por cualquier título durante el plazo de diez años a partir de la calificación definitiva. Se permite que se ceda a otras personas pero unicamente si dichas personas cumplen los requisitos para acceder a VPO y se cumplan varios requisito mas. Por tanto, como regla general no se puede ceder, lo que ocurre que como es un hermano y esa cesión no consta encningun lado pues es difícil de probar, ya que simplemente se puede alegar que vive con el verdadero titular. Además supongo que todos loa recibos los pagara el titular de la VPO. Espero haberte aclarado. Un saludo
ResponderEliminarHola, mi madre tiene un contrato indefinido de una pensión (establecimiento hotelero)firmado el 4/3/1994. Tenemos entendido que a principios de 2015 este se acaba y ella también se jubila el año que viene, aunque a mi me gustaría seguir con el negocio aunque se tenga que realizar un contrato nuevo y actualizar la renta en 2015, contando con que el arrendador esté de acuerdo. En caso de que el arrendador no quiera alquilarlo más y tengamos que dejarlo, ¿que pasaría con el traspaso que mi madre pago en su día?
ResponderEliminarGracias,
Hola. Como bien dices su contrato termina en 2015 y con todas las condiciones y pactos acordados. El nuevo contrato si se celebra finalmente deberá ser nuevamente negociado. La cesión wupongo que de su madre a usted se realizó correctamente y por ello finalizará junto con el arrendamiento sin derecho alguno. Espero haber entendido bien su cuestión. Un saludo.
ResponderEliminarTengo un local comercial arrendado que vence todos los 31 de diciembre de cada año y se ha venido prorrogando automáticamente desde hace 10 años; actualmente me está debiendo la renta desde hace más de 1 año. ¿cuál es la mejor postura? deshauciarlo por falta de pago,¿como justifico la falta de pago? o no renovar el próximo 31 de diciembre ¿tenía que haber avisado con algún tiempo de antelación?
ResponderEliminarUna opcion es requerir fehacientemente para que abandone el local antes del 31 (fecha de vencimiento) ya que lo viene dándose entre ustedes es la denominada tácita reconducion por la falta de denuncia de cuumplimiento de plazo. Supongo que como usted no dice nada, no tienen pactado plazo mínimo de aviso en el contrato. Si usted opta por esta via, deberá luego reclamar en otro procedimiento las rentas adeudadas. Por ello, es preferible optar al desahucio por impago sobre todo tras recientes reformas que evitan incluso a veces, la celebración de vista oral. Requierale el pago por burofax de todas las rentas, espere un mes, e interponga la demanda. Lo del mes evita la enervacion, es decir, que page todo lo que debe una vez iniciado el procedimiento y evite asi el desahucio. El que tiene que demostar que ha pagado (documentalmente) es el arrendatario. Cualquier duda preguntela.
ResponderEliminarmi madre esta a cargo de unas fincas rurales (prados dedicado a pasto) propiedad de un tio que emigro a la argentina en 1950. este tio murio hace 20 años en argentina y no dejo testamento. mi madre nunca pago renta por las fincas. la pregunta es si pude pasar estas fincas a su nombre por usupcacion, y como habria que hacer
ResponderEliminarTres personas propietarias de un inmueble, con un reparto de la propiedad al 50, 25, 25 %.
ResponderEliminarDe las tres personas, sólo uno de los propietarios del 25% reside en el inmueble, haciéndose cargo no sólo de los gastos propios (luz, agua, teléfono) sino también de otros gastos obligatorios, se viva en el inmueble o no, como son el recibo de la comunidad, reparaciones de la instalación eléctrica, seguros y derramas varios, etcétera.
Además, parte de los electrodomésticos y otros enseres del inmueble han sido completamente sufragados por el propietario que reside en el inmueble (todo esto demostrable con las correspondientes facturas).
Con este supuesto ¿tienen derecho los otros dos propietarios a acceder al inmueble siempre y cuando así lo deseen?
Un cordial saludo
CONSULTA SOBRE VISTAS DESDE UNA TERRAZA
ResponderEliminarSoy propietaria de un atico con una terraza. La terraza linda a la izquierda con otro edificio mas bajo bastante antiguo.Es por ello que disfruto d eunas vistas a unos montes que no tendria si ese edificio vecino fuera mas alto. Es posible que en breve construyan un edificio nuevo demoliendo el viejo ¿Como puedo asegurar que no pierdo esas magnificas vistas cuando eso ocurra? Gracias
Respues a Bernardino. Hola, en primer lugar indicarle que lo primero es todo esto es cerciorarse de que el tio de su madre no tiene familiares mas cercanos (o iguales de cercanos) en grado que su madre. Si fuese asi, salvo que repudiasen la herencia, esta finca perteneceria a ellos, aunque vivan en Argentina. Si no existiesen dichos familiares, antes de plantearse la usucapión, decirle que su madre al ser sobrina posiblemente tenga derecho a la herencia si no existen las personas antes citadas. Por tanto su madre seria heredera a todos los efectos y deberian acudir a un consulado argentino para que le den las instrucciones a seguir (desconozco si segñun la ley Argentina habrá prescrito el derecho de su madre para reclamar la herencia). Si todo lo anterior no pudiese tener lugar, indicarle que en principio es necesario 30 años de posension de la finca para adquirirla, siempre que se haga externamente, es decir, que se pueda demostrar que ello es así.
ResponderEliminarRespuesta al supuesto de cotitulares. Hola. El tanto por ciento de cada copropietario es en principio indiferente. Los tres codisponen del bien de la misma manera, su porcentaje unicamente interesa a la hora de enajenar el bien, de mantenerlo, administrarlo o de percibir sus frutos, en cuyo caso cada uno lo hará de manera proporcional a su respectiva parte. Dicho esto, en materia de cotitulararidades prima el acuerdo de las partes sobre la administración y gestión del bien común. De sus palabra imagino que existe un acuerdo previo en el que se ha acordado que uno de los copropietarios resida en el inmueble y asuma esos gastos. Dicho acuerdo debe respetarse durante el tiempo pactado. En principio como regla general, todos los cotitulares pueden disfrutar y usar la cosa siempre que no impidan al resto usar y disfrutar de la misma, pero prima el acuerdo de las partes (acuerdo que segñun los términos de su post parecen estar claros) que es vinculante. Una vez cumplido el pacto, cualquiera de los cotitulares puede obligar al resto o bien, a que le pagen su parte, o bien a veneder el inmueble y repartir su precio según los porcentajes de cada uno.
ResponderEliminarAñadir a la anterior respuesta. Que la vivienda como tal es inviolable, pero tal inviolabilidad tiene como fin salvaguardar no tanto la propiedad como la intimidad, por ello, si esa persona vive en dicho inmueble no se puede acceder sin su consentimiento aunque sea propietario (por ejemplo como ocurre con arrendador-arrendatario). Lo que si se puede obligar es una vez pasado el tiempo acordado con ese copropietario, que los otros le obligen a que no habite más la vivienda siempre que para ello esten de acuerdo la mayoria de los copropietarios. Si no existiese ningún tipo de acuerdo, los otros dos pueden obligarle directamente a no viva más en ella. Una solución es atribuir el uso de la misma por temporadas, teniendo en cuenta que el del 50% trendria tantos dias como los otros dos juntos. Un saludo, espero haberle ayudado
ResponderEliminarSobre la consulta de la terraza. Buenas, decirle que si el edificio antiguo, tal como esta hoy en dia (aunque sea más bajo que el de usted) respeta las distancia reglamentarias (suelen rondar los dos metros si tienen ventanas) no se puede hacer nada para evitarlo. Dicho de otro modo, si el vecino tiene la distancia minima a su propiedad, podría levantar indefinidamente su pared (obviamente hay una altura máxima que cada ayuntamiento establece según la zona). Tenga en cuanta que la antiguedad del edificio tiene poca importancia. Aunque no existiese ningún edificio, podria costruirse uno respetando las distancias minimas y las alturas máximas. Lo unico que debe prestar atención a temas de balcones, terrazas, ventanas, pues si se pegan completamente a su propiedad, no pueden abrir ninguna.
ResponderEliminarComo se materializa un deshaucio por falta de pago.¿Es necesario la participación de un abogado? ¿puede el propietario personarse en el Juzgado con un escrito de deshaucio, sin más?
ResponderEliminarHola. Hay que distinguir 2 supuestos. Si unicamente pides que se te pagen las rentas impagadas, no será necesaria asistencia letrada siempre que la cuantia de las mensualidades adeudadas no superen los 2000 euros. Sin embargo, si pides el desahucio (o si junto con el pago de las rentas tambien pides el desahucio), se consideran las rentas de un año, es decir, 12 mensualidades, con lo que en dicho caso será dificil no superar los 2000 euros. Dicho de otro modo, si pretender expulsar al arrendatario, tendrás que multiplicar por 12 la renta mensual y si supera los 2000 euros, será necesario abogado.
ResponderEliminarComo indicaba en el foro de portico legal, en la reunión anual de vecinos, se aprueba en ruegos y preguntas y sin haber sido citados previamente en la orden del dia diferentes acuerdos: cambio de ventana de sala de reuniones, cambio del color de la luz del boton de llamada del ascensor (colocados hace 1 mes), saneamiento de las baldosas de la terraza de una vecina que por otra parte es propiedad privada y comprende parte de los enteros de su vivienda.
ResponderEliminarPor otro lado, si me puede informar en cuanto se puede incrementar el recibo de comunidad por las diversas derramas que se pretenden acometer en la comunidad
Muchas gracias
Hola y gracias por compartir sus cuestiones. En primer lugar, la ley es clara en la respuesta a su primera pregunta pues únicamente se pueden adoptar acuerdos incluidos en el orden del dia. Ello es asi, para evitar que alguien no acuda por no importarle los temas anunciados y luego se encuentre con la sorpresa de que se ha aprobado un acuerdo en el que si que estaba interesado, evitando el fraude que podría ocasionar. Para el tipo de acuerdos que usted enumera basta el voto favorable de la mayoría simple. Por último indicarle que no existe límite legal al incremento de las derramas que venían pagando con anterioridad a la junta en la que se aprobó los acuerdos. Cualquier duda preguntela. Un saludo.
ResponderEliminarHola,
ResponderEliminartengo una duda.. y es que dos amigas de Suecia estuvieron aquí en España viviendo durante 5 meses en Barcelona, en un piso en la que vivía una pareja. Les alquilaron el piso sin papeles y sin firmar nada, y sin declarar tampoco. La fianza eran 350€ cada una, y luego cada mes iban ingresando el alquiler a la cuenta de la pareja. Repito, no hay papeles de ningún tipo firmados.
Ahora ya hace 3 meses que se han ido y no les han devuelto la fianza, además que no contestan al teléfono ni nada... ¿Qué se puede hacer? ¿Vale como prueba esos ingresos mensuales a esas cuentas? Ya que se puede demostrar que estuvieron en Barcelona durante 5 meses.
Muchas gracias y un saludo,
Ismael.
Buenas Ismael. Es necesario distinguir dos cosas. La fianza siempre es obligatoria según la Ley de arrendamientos urbanos. Por ello, con solo probar que el arrendamiento ha existido, forzosamente deberá haber existido la fianza. El contrato de arrendamiento verbal es admitido y ustedes verbalmente tienen un contrato (aunque no lo tengan escrito). El problema es la prueba de su existencia. Supongo que tendrán recibos de los ingresos mensuales que se vinieron dando duranto esos 5 meses. Con dichos ingresos junto con declaraciones testificales u otras pruebas de ocupación durante ese periodo, se podría probar que el arrendamiento ha existido, y por tanto, también la fianza. La fianza se la tienen que devolver una vez se haya aplicado al pago de cualquier daño o cantidad debida por razón del arriendo. Un saludo
ResponderEliminarHola Francisco, gracias por la respuesta, pero me equivoqué en una cosa:
EliminarUna de ellas pagó todo en mano (la fianza y las mensualidades) y la otra pagó por transferencia la fianza+la 1ª mensualidad, el resto de las 4 mensualidades en mano. No hay ningún tipo de papel firmado.
¿Qué se puede hacer?¿Qué tipo de pruebas se pueden exponer para probar la existencia de ese arrendamiento?
Muchas gracias y enhorabuena por el blog. Un saludo,
Ismael.
Con que la persona que hizo las transferencias logre probar la mensualidad es suficiente para el/ella pues si hubo arriendo, como te dije, tuvo que haber fianza, pero claro, es complicada la prueba si no guarda ningun resguardo del ingreso en cuenta. Por eso es bueno poner algún concepto u observación en los ingresos o transferencias. Con eso, y algunos recibos de pago de luz o agua es suficiente. Un saludo Ismael
EliminarHola Francisco, te felicito por el blog.
ResponderEliminarTe cuento mi caso.
Resulta que en mi empresa existen varios convenios colectivos.
En 2008 hubo un convenio colectivo que se nos aplicaba hasta 2010. Despues de ese periodo,la empresa ha empezado a negociar otro.Al no alcanzar un acuerdo la comisión negociadora, la empresa y la representación de CCOO suscribieron el 15 de marzo de 2011 un convenio que sustituyera al anterior.
Despues la empresa nos envió un comunicado a todos los trabajadores informándonos de la suscripción del nuevo convenio y de que “se entenderá que usted acepta el convenio, procediéndose a su inmediata aplicación, si en el plazo de 15 días no se hubiera recibido comunicación escrita manifestando que no desea que se le aplique”.
Finalmente, la empresa procedió a aplicar el convenio colectivo acordado con CCOO a todos los trabajadores,( salvo a los de UGT que demostraron su disconformidad).
Mi pregunta es ¿ que convenio se me aplicaria? el que yo tenia antes o este nuevo que se negocio???
¿ que eficacia tendra el de marzo de 2011?? Segun yo tengo entendido, creo que es un convenio extraestatutario y tiene eficacia limitada pero no entiendo muy bien de esto y prefiero consultar con un profesional.
Muchas gracias de antemano. ME subcribire
Buenas Maria. Gracias por confiar en el blog para su cuestión. Intentaré de dar solución a tu duda a pesar de que los temas laborales como podrás observar en la pagina principal (apartado de "otros temas legales") están excluidos del blog. El fallo ha sido mio que debí incluir dichas excepciones en las reglas de funcionalmiento del blog. Por ello paso a darle respuesta. El convenio como bien dice usted y según se puede apreciar de su explicación es extraestatutario (no regulado por la ley en sus extremos aunque si contemplado por ella), por ello, no se aplicó automaticamente a todos los trabajadores sino que tacitamente se consideró aplicable salvo en caso de negativa expresa. Estos convenios son resultado normalmente de negociaciones previas como la que usted expone y que no llegan a buen término. No se aplican a todos sino unicamente a los que firman el mismo (CCOO en el caso que usted expone) y a los que se unan posteriormente a él (tacita o expresamente). A todo el que no se le aplique el extratutario, se le aplicará el otro convenio vigente en la empresa. Espero haberle aclarado sus dudas
ResponderEliminarBuenas,
ResponderEliminarMi tia difunta, me ha dejado en herencia su vivienda, En su día (hace 15 años) no quiso pagar las obras que se hicieron para la colocación del ascensor y el portal. Quiero saber cuato tengo que pagar del ascensor y el portal que se instaló hace 15 años. La comunidad me dice que tengo que pagar su precio de esa época más la subida del IPC. El tema es, el ascensor está con llave, es decir, que nadie de mi vivienda lo ha usado en estos 15 años. Y claro, el ascensor ya no está nuevo. Por otra lado, el portal si que se ha usado, entonces es lógico que pague el precio más la subida del IPC?
Un saludo,
Gracias
Hola Mikel, bievenido al foro. Su tia (y ahora como heredero usted) debe pagar los gastos que en su dia le correspondia actualizados según IPC al dia del pago. Es caracteristica de los gastos de comunidades de propietarios que los integrantes de la comunidad pagarán por los servicios instalados aunque no hagan uso de ellos, salvo determinadas excepciones como pueden ser instalaciones de antenas televisivas o aprovechamientos de energias ...etc. Un saludo y recordarle que puede hacerse seguidor del blog y plantear cualquier duda.
ResponderEliminarGracias Francisco. Una cuestión; cuando se realizo la obra, no existía la ley, que a día de hoy obliga a todos los integrantes a pagar lo que la mayoría de la comunidad dicte. Es decir, hace 15 años, mi tia no tenía obligación de pagar la obra, por otro lado a día de hoy si tendría que haberla pagado.
ResponderEliminarPor lo tanto, si mi tia no uso el ascensor, ya que tiene llave, por que tengo que pagar como si fuera nuevo?
Gracias,
Un saludo!
Buenas de nuevo Mikel. La ley de propiedad horizontal por la que se rige su regimen es de 21 de julio de 1960. Como puede observar es bastante más antigua que el tiempo que lleva el ascensor instalado. Además la ley es clara al respecto disponiendo como ya le dije anteriormente que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios (por el anterior propietario). Espero quede conforme con la explicación. De no ser así, no dude en volver a preguntar cualquier duda.
ResponderEliminarBuenas hace una año me compre mi primera vivienda en un tercer piso puerta B de un bloque de cuatro alturas. Esta semana revisando los documentos de concesion de hipoteca y compraventa, asi como la nota simple que viene adjunta en la compraventa, hacen referencia al segundo piso puerta B. ¿Quiere decir esto que he comprado la casa justo de debajo?¿que posibles soluciones tiene este caso?.
ResponderEliminarGracias por adelantado.
Hola y bienvenido/a. Llamativo caso el suyo y con difícil solución pues todo esta correcto y veo complejo poder alegar un error en el consentimiento por recaer sobre objeto distinto. Tanto la hipoteca como la compraventa debieron hacerse por medio de notario, el cual, le informaría sobre el piso concreto que usted adquirió en dicho acto de firma. Por ello, salvo que usted no haya aportado aqui (en el blog) todos los datos, sería difícil cualquier tipo de nulidad contractual basada en un vicio o desconocimiento. Mantenganos informados sobre las novedades que se produzcan y si lo desea aporte algún dato mas para que podamos ayudarle. Un saludo.
ResponderEliminarLo primero gracias de antemano por dejarme participar en el foro, y a continuación paso a exponeros mi caso, la colocación de varios ascensores en una misma comunidad.
ResponderEliminarEn la finca que vive mi padre, construida hace aproximadamente 30 años, hay cuatro escaleras. Una que ya tenia ascensor desde su construcción y en las otras tres acaban de terminar de ponerlos en cada una de las escaleras, dos escaleras decidieron sin estar claro mediante que tipo de acuerdo, y sin asesoramiento previo, pagar a partes iguales sin explicar a todos los vecinos, en el que incluyo a mi padre de 75 años, en que consistía el coeficientes de participación y la tercera escalera, a petición de un inquilino, acordaron el pago por coeficientes de participación.
El cuorun necesario establecido para colocar los tres ascensores se busco en los 3/5, en la escalera del piso de mis padres (tiene75 años), son 8 propietarios habiendo aceptado la colocación 5 propietarios (los dos del 4º piso, los dos del 3º piso, mis padres del 2 piso, y quedando fuera como disidentes el otro del segundo y los dos del primero)
El ascensor de esta escalera se esta pagando entre 5 personas, y dicho gasto a partes iguales, Mi preguntas son:
¿Se ajusta a derecho el pagar a partes iguales y sin haber votado el 100% de todos los vecinos, aparte de no haberle explicado a mi padre en que consistía el coeficiente de participación?
¿Tratándose la instalación de interés general al concurrir en esta escalera mayores de 70 años y por tanto sirve para la supresión de barreras arquitectónicas), se puede obligar a pagar su parte los propietarios disidentes?
¿Aunque los acuerdos se hiciesen antes de empezar las obras, hay tiempo de enmendar estos procedimientos si alguno no se ajusta a lo que marca la ley?
Posdata:
Hay concedidas subvenciones por parte de la administración y se podrán solicitar al cobro cuando se termine de pagar al instalador.
La cuantía a pagar cada uno de los propietarios de la tercera escalera, se la calculo el Administrador de la finca?.
Cada escalera gestiona a su modo de entender el pago y uso de su ascensor.
Hola, bienvenido/a al foro. Mira, en principio el quorum requerido por la Junta para la instalación de los ascensores (me comentas que 3/5) es correcto desde el punto de vista legal. Lo que sí es necesario, que ese acuerdo de tome en una Junta de propietarios adeacuadamente convocada, y que se haga constar en el acta de la Junta debidamente firmada. En principio, si el acuerdo fue tomado de ese modo, no es necesario ni mucho menos que concurran el 100% de los vecinos a la Junta, bastando los 3/5 de los presentes en la misma, que en el caso serian esos 5 veciones de los 8 existentes. Hasta este punto todo correcto. Ahora bien, cada propietario debe pagar en función de su cuota de participación en la comunidad. Si los pisos son iguales deberian tener igual cuota y por ello el pago será a partes iguales. Dicho esto, no me queda claro porque usted dice que solo pagan los 5 que votaron a favor. Es ascensor debe ser costeado por todos, incluidos los 3 vecinos de la escalera que no votaron a favor del acuerdo. Esta obligación es además lógica, dado que estos vecinos que no votaron a favor, tambien podrán utiliar el ascensor (con independencia de lo que usted dice sobre barrera arquitectonica que seria discutible solo en el caso que no se hubiese alcanzado el quorum requerido por la ley para la instalación del ascensor, y no es el caso). Si finalmente deciden que no ha pagado todo aquel que deberia haberlo hecho, siempre cabe la posibilidad de obligar al pago de las cuotas o cantidades atrasadas. Espero haberle sido util. Un saludo
ResponderEliminarhola, MUY URGENTE!!! tengo alquilado un local en el que tengo una tienda de moda, he hecho una cesión de contrato con el consentimiento "verbal" de la dueña, pero ahora se niega a la subrogación,alegando que teme que estas personas no le paguen el alquiler, que puedo hacer?.En el contrato de alquiler pone que no puedo cederlo ni subarrendar sin su consentimiento, y que de hacerlo le pertenece un 10% del precio de la cesión. Me han dicho que puedo hacer la cesión aunque no tenga su consentimiento, ¿es cierto? Muchas gracias.
ResponderEliminarHola, le han dicho mal. La ley efectivamente permite la cesión sin el consentimiento. Lo que ocurre que en esta materia concreta la ley da preferencia a lo que pacten las partes en el contrato. Su cláusula hace que usted deba tener el consentimiento, si no es asi, no podrá cederlo. Si finalmente llegaran a un acuerdo y le da el consentimiento, en principio el arrendador podría elevarle a usted la renta un 20% debido a la cesión, pero al pactar ustedes ese 10%, eso es preferente a lo que dice la ley. Un saludo
ResponderEliminarmuchas gracias.
EliminarBuenas noches. URGENTE por favor.
ResponderEliminarEn Enero de 2011, mi esposo y yo firmamos un contrato privado de compra venta de un local hostelero, con un matrimonio. El pago que nos tenían que hacer era de 6000 € mensuales durante cinco años. Este local tiene una hipoteca y de acuerdo con el Banco, se decidió que se hiciera un contrato privado y el comprador abriera una cuenta en el mismo banco para ir ingresando las cuotas. En el momento de la venta, quedaban pendientes de pagar una cantidad del mobiliario (había un embargo). Esta circunstancia la pusimos en conocimiento de los compradores, los cuales admitieron y se comprometieron a cancelar esa deuda y levantar el embargo. Por lo que la venta quedo finalmente en 6000€ mensuales durante cinco años.
Solo nos pagaron 1000€ en efectivo, a la firma. No hicieron ningún pago más. Lo hemos denunciado por incumplimiento de contrato y para que devuelva las llaves y estamos esperando???. Ahora nos ha llegado una citación a juicio "TERCERIA DE DOMINIO"interpuesto por una hija del matrimonio comprador. Nos reclama 16000€. Solicitamos la justicia gratuita pero nos ha sido denegada. Por lo tanto no podemos presentarnos al juicio al no poder contratar un abogado para defendernos. Puede contestarme a la pregunta ¿Al no asistir el día 7/11, tendriamos que pagarles los 16000 €?.
Gracias. Perdone por haberme extendido tanto.
Hola Sirena. Hay algunos datos contradictorios en su post o al menos no llego a entenderlos del todo. En princpio mezcla usted una reclamación de cantidad (16000) con la terceria de dominio. La terceria tiene como única finalidad que tras el embargo de un bien (una vez afecto al proceso de embargo) alguien que dice ser propietario del mismo o tener algún derecho especial sobre él trata de lograr que se alze el embargo (se deje fuera del embargo a ese bien). Nada tiene que ver la terceria en principio con esa reclamación de los 16000 euros.
ResponderEliminarSobre tu pregunta. En principio la terceria se inicia con una demanda que deberia haber llegado a ustedes para que la contestasen. Si ustedes no la contestan, establece el Artículo 602 de la Ley de Enjuiciamiento Civil los efectos de la no contestación "Si los demandados no contestaran la demanda de tercería de dominio, se entenderá que admiten los hechos alegados en la demanda", es decir, se alzaria el embargo sobre ese bien.
Quizás lo que ha pasado es que al igual que no le han pagado a ustedes, tampoco pagaron la cuantia que restaba de aquel embargo con el banco. En principio partes de ese proceso de ejecución solo serian el banco y los comprandores (el matrimonio comprador) siempre que ustedes dejansen en el documento de venta la subrogación de los compradores en el pago del crédito hipotecario.
Trate usted de explicar el caso nuevamente y le intetaré aclarar el tema. Un saludo. Espero su respuesta.
hola buenas estado le llendo este foro i meparece las preguntas mui acertadas queria preguntaros mi caso este mi pareja y yo discutimos abeces i mi madre adenunciado ami pareja porsupuesta violencia de jenero que estotal mente mentira y yo edeclarodo la verda que mi novio nunca meapuesto la mano encima que si que abeces discutimos los dos i nos xillamos por las discursiones i por que tb meimbete yo cosas por que medejo i mepuse mui nerbiosa entonces mi madre denuncio i busco testigo de nuestras discursiones para joder ami pareja i aconsegido 3 testigos que dicen que noa bieron forcejeando i que mi pareja mepego que estotal mente mentira por que nunca meapuestp la mano encima i nose por que los testigos dicen eso yo querria saber si lepodria pasar algo ami novio i ami por averle contado algunas cosas ami madre que eran mentira muxas gracias un saludo.
ResponderEliminarHola. Gracias por su consulta. Debes hacerla en el apartado del blog dedicado a cuestiones penales y no en el presente hilo de derecho civil. A la espera de sus noticias para poder darle respuesta a su consulta. Saludos y gracias de nuevo
EliminarMuy buenas Francisco,
ResponderEliminarLe escribo con una pequeña duda que no sé si me podrá contestar, ya sea debido a que no pertenece a su ámbito o no está ubicada correctamente en los post.
Verá la duda es sobre la legalidad de la compra venta de cuentas en mrgpos (juegos multijugador online) o lo que sería también su titularidad. En la mayoría de estos mrgpo se presentan unos contratos/licencias de uso, un tanto abusivas desde mi punto de vista de mero usuario, "BLIZZARD PODRÁ SUSPENDER, RESCINDIR, MODIFICAR O ELIMINAR CUALQUIER CUENTA DE BNET O DE WORLD OF WARCRAFT EN CUALQUIER MOMENTO, CON O SIN MOTIVO Y CON O SIN NOTIFICACIÓN" Estos contratos según dice se ajustan al derecho estadounidense, el derecho europeo en tal caso, no se aplica la legislación europea en ningún caso.
Finalmente, hasta que punto el cambio de las clausulas cuando en principio se ha pagado una suscripción, se paguen a mitad de agotar esa suscripción cambiar las clausulas y obviamente has de aceptar los nuevos términos de uso si deseas seguir usándolo, es decir te imponen la aceptación.
Un saludo y muchas gracias
Buenas tardes
EliminarPedirle disculpa por mi tardanza pero a veces estoy muy ocupado y demoro demasiado mi respuesta.
Efectivamente, según la Ley de Condiciones Generales de la Contratación de 1998 y el Texto Refundido Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios de 2007 esa cláusula es claramente abusiva. Produce claramente una ventaja desproporcional a favor de de mrgpos ya que vinculen el contrato a la voluntad del empresario y determinen la falta de reciprocidad en el contrato. Esa cláusula en nuestro derecho sería nula y se consideraría no puesta en un contrato español pero aquí rige el derecho de EEUU que es donde tiene su sede la empresa. Estos contratos a distancia se suponen celebrados en el lugar donde se hace la oferta que es EEUU y se aplica su derecho.
El artículo 3 de la ley del 1998 dispone "La presente Ley se aplicará a las cláusulas de condiciones generales que formen parte de contratos sujetos a la legislación española".
Además dispone nuestro Código Civil en su artículo 9 apartado 5 referido al derecho internacional privado que "Se aplicará a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente". Aquí nos encontramos ante una sumisión expresa del firmante de dichas condiciones que se somete a los tribunales de EEUU.
Espero haberle ayudado.
Saludos cordiales
Gracias por la aclaración y la ayuda.
EliminarSaludos
Hola. Buenas noches.
ResponderEliminarLe agradecería enormemente al que lo haga que me asesore sobre una cuestión compleja.
No soy jurista, pero me he documentado respecto a que consiste la usucapión.
Creo que la posibilidad es evidente (y desfavorable para nosotros) y la duda que tengo es si el caso que expongo se trataria de ordinaria u extraordinaria a efectos de prescripción.
Rogaría que se me tomara en serio porque creo que en mi familia somos bastante inocentes por no decir otra cosa.
Unos primos (una rama extrañamente inteligente de mi familia) vendieron 30 fanegas de tierra (escribo desde Andalucía
y solemos medir así, aunque la superficie concreta es irrelevante) a un señor de otra localidad totalmente desconocido para nosotros (somos propietarios, pero no labradores, por lo que hace años que no pasamos por allí, las
tenemos arrendadas). He logrado conocer el nombre de este señor a través de una nota simple obtenida en el Registro
de la Propiedad de mi localidad y me he encontrado con lo siguiente:
1. En el registro aparece como una finca registral totalmente nueva de tal manera que ayer (29/10/2.015) para obtenerla tuve que pedir una finca registral que según aparecía en el Registro figuraba a nombre de mis primos por eliminación de las que si tenía información por Escrituras. Quería confirmar si la finca solicitada tenía la superficie que debiera o existía algún exceso.
2. Al recogerla hoy me encuentro que figuraba unificada a nombre del citado señor por una extensión de 31 fanegas de
tierra (redondeo). En dicha nota simple aparece que, en principio, tenía 30 fanegas, pero que tras posterior medición
(efectuada por este señor) tiene 31 fanegas de tierra. La inmatriculación data de fecha 19/03/2.001.
3. En la nota simple aparece que se encuentra sujeta a las limitaciones del artículo 207 de la Ley Hipotecaria. Ahí
se establece en art. 205 que en la redacción que pudiera existir en dicha fecha no existen irregularidades por parte
del Registrador, por tanto ya se sitúa la vigencia de la inmatriculación en fecha dos años después. Estamos, por tanto, en fecha 19/03/2.003.
4. Habida cuenta de que observaba variaciones en la superficie catastral nuestra inicié una actuación administrativa
para aclararla en fecha 19/09/2.013 ante el PIC de mi localidad. Aún no he obtenido respuesta, pero según me ha
comunicado verbalmente el funcionario del PIC pronto nos remitirán oficialmente la respuesta a la solicitud de de
corrección que solicité el día mencionado. En cualquier caso, aunque por los pelos, ya han transcurrido más de 10
años.
5. He leído lo que establece el Código Civil (el texto consolidado actual), lo que indicara en la fecha en cuestión
lo desconozco. Los artículos van del 1.940 al 1.960. Además he leído ós artículos 433 a 436 sobre la existencia o no
de mala fe.
6. Desconozco si este señor actuó con buena o mala fe, pero la medición realizada en fecha 09/03/2.014 es
manifiestamente errónea, realizada por un primo (que no es por mi parte) de la parte inteligente de mi familia.
7. A partir de ahí agradecería a quien me lo quisiera decir si esta presunta usucapión es ordinaria u extraordinaria
a efectos de prescripción, y si existe o no mala fe por parte de este señor o no.
8. Conozco la identidad del este señor, a partir de ahí conozco su fijo y dirección (según guía telefónica de 2.010).
Por tanto entiendo que lo procedente podría ser remitirle un burofax una vez que confirme que su dirección es
actualmente la misma.
9. Como prefiero no gastarme dinero en abogados, de momento, agradecería respuestas.
Muchísimas gracias a todos.
Buenos días Fermin y gracias por su confianza mostrada en mi blog para un tema de capital importancia para ustedes.
EliminarEfectivamente, ha orientado usted muy bien el tema porque lo principal aquí es determinar si existe buena o mala fe en el comprador para acudir a la usucapión extraordinaria (no habría pasado todavía el tiempo requerido) o bien a la usucapión ordinaria entre presentes (habría pasado el tiempo requerido). Aquí estaríamos ante lo que se llama en derecho una "Usucapión secundum tabulas" que es aquella que se produce a favor de alguien que no siendo propietario tiene inscrita la finca a su favor en el registro y completa el tiempo necesario para la usucapión. Aquí la propia inscripción es el título válido que requiere el Código Civil para la prescripción ordinaria. Tenga presente que el artíuclo 35 de la Ley Hipotecaria por la que se rige el Registro dice que "a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa." De manera que tanto desde el 2001 como desde la fecha del 2013 han pasado los 10 años en lo que la ley presume que el titular ha poseido con todos los requisitos exigidos para la prescripción. La ley presume esos requisitos porque se supone que para que el titular inscrito haya podido inscribir, ha existido un filtro previo por parte de un notario que ha redactado una escritura pública pero también otro filtro por parte del registro al permitir la inscripción.
En cualquier caso, le recomiendo muy sinceramente que acuda a un letrado únicamente para que con un primer vistazo de todos los documentes le exponga su visión sobre el asunto. Usted no tiene que pagar una asistencia letrada ni nada similar sino simplemente una consulta o dos según requiera pero siempre será un dinero bien invertido.
Espero que exista alguna posibilidad para frenar el asunto por cualquier detalle que usted o a mi se nos haya escapado aunque lo veo complicado al estar el titular amparado por el registro durante todo este tiempo. Quizás se haya cometido algún tipo de infracción o similar. Le agradecería mucho que dado lo interesante de su caso tras su consulta con algún letrado nos exponga aquí brevemente lo que le han comentado al respecto para ayudar a otros usuarios que pudieran estar en su misma situación.
Saludos, suerte y ánimo.
Francisco. Empiezo por agradecerle sumamente su respuesta. Algo más puedo aportar. Como usted bien me aconseja he consultado con un abogado con el que me une amistad aunque hace años que no ejerce. Este abogado me ha proporcionado un dato muy interesante que es que la superficie que haya en exceso no puede sobrepasar en un 5% la superficie original sin que pase por el notario creo (o similar). Pues sucede que la sobrepasa en 4,99...%. A partir de ahí usted, que no tengo duda que es jurista, podrá valorar si existe buena o mala fe y del talento al medir de este otro perito. A eso, aunque hayan transcurrido muchos años, podemos añadir desde la medición del primo de mis primos que está decantada en la medición claramente del lado de ellos (se realizó en 1.994, 2.014 es una errata), y por consiguiente esto ya daría una explicación de que exista esta variación superficial.
EliminarAdemás, aunque conozco que en este foro no está permitido hablar de cuestiones administrativas, imagino que no sucede nada porque diga que me reservo cualquier actuación administrativa contra el perito primo, al que ya tengo localizado con su número de colegiado y su web, y en cuanto conozca la identidad del otro perito igual. De momento ya desde el Ministerio de Agricultura parece que me han tomado en serio y me han aconsejado que me dirija a la Consejería correspondiente de la Junta de Andalucía y eso lo voy a hacer en cuanto termine de responderle a usted. Igualmente, creo, que no es delito despretigiar al/los peritos que considere allá donde pueda (foros, etc., etc) diciendo la verdad que pueda demostrar documentalmente. No "creo" que en este país se pueda o se atrevan a plantear una querella contra el que dice la verdad. Aunque verá que creo aparece entrecomillado.
Muchas gracias por su interés y por sus ánimos, y esperemos que tengamos algo más.
Cordiales saludos y espero su respuesta.
En principio el exceso de cabida en una finca puede ser "interior" o "exterior". En el interior estamos ante la misma finca que solo fue medida de manera errónea y se trata de subsanar esa medida. En el exterior, sin embargo, la finca se ha hecho más grande y en consecuencia afecta a otra finca colindante que ve mermada su extensión en favor de la finca suya cabida se pretende aumentar. En el primero nos encontramos con que si el exceso de cabida no supera una vigésima parte (5%) se podrá cambiar sin necesidad de acreditar nada, bastando meramente un título traslativo o declarativo del dominio. En el caso de que ese exceso sea superior a esa vigésima parte (superior al 5%) pero no superior a la quinta parte (no superior al 20%) es necesaria certificación catastral o en su defecto certificación municipal o técnica.
EliminarEn cualquier caso, debe usted tener presente que ese exceso según cuenta usted ha sido inscrito y por ende, el registrador dio "su visto bueno" a ese dato. La finca resultante fue una nueva finca que ahora contaba con un 4,99% más de superficie y la usucapión empezó a contar una vez todo fue correcto. Sin duda, es mucha casualidad que justo fuese un 0,02% menos de lo requerido (5.01%) ya que de haber pasado ese 5% los requisitos hubiesen sido otros.
Entiendo por sus palabras que ¿ese exceso de cabida afecta a la parte de la finca que es de su titularidad?
Solo una recomendación. Tenga usted cuidado con los temas que comentan porque si bien es cierto que con la razón se "debe poder ir a todos los sitios" a veces no basta con tener la razón sino que como bien dice usted, es necesario poder probar que se tiene la razón antes de entrar en descalificaciones. Tenga presente que incluso un perito de parte si es buen profesional sabrá defenderse argumentando los motivos que le llevaron a realizar esa medición exacta y su carga probatoria debería ser muy fuerte para poder contradecir sus argumentos. Solo reflexione usted en frio y no en caliente sobre los siguientes pasos que piensa dar. Es solo un consejo.
Saludos y mucha suerte. Sobra decir que continuaremos al tanto de su problema y esperando sus informaciones sobre la evolución del mismo.
Espero no le importe pero se lo voy a remitir a trozos para que me lo permita su blog:
ResponderEliminarHola Francisco.
Le tengo que volver a agradecer su interés ( y espero no resultarle pelota) porque he
visto la prontitud con la que me ha respondido ya que yo he reparado en su respuesta esta mañana. Le respondo ahora porque antes de hacerlo he preferido documentarme más sobre todo lo que me ha respondido. A su pregunta creo que puedo responder con rotundidad que (si no en la totalidad de la superficie si en una gran parte de ella) sí. Y me explico, si se mide para actualizar titularidades ante el catastro y son superficies colindantes el agrimensor se puede "despistar" algunos metros que multiplicados (base*altura en matemáticas para ser más claro) la superficie medida"incorrectamente" puede ser de cierta importancia. Por tanto es posible que a partir de ahí me quiera dar a entender que se podría volver a medir para poner las lindes adecuadamente. Eso ya es usted quien podría aclarármelo.
En cuanto a lo que me he documentado aquí le dejo un enlace de un catedrático muy reciente:
http://idibe.org/2015/04/02/algunas-reflexiones-sobre-la-usucapion-secundum-y-contra-tabulas-a-
proposito-de-la-sentencia-del-tribunal-supremo-pleno-de-21-de-enero-de-2014/
Ahí he buscado lo que es usucapión "secundum tabulas"
Parece ser, según el estudio de este catedrático, de la jurisprudencia Del TS y otras leyes que si este
señor (art. 34 De Ley Hipotecaria) conocía la inexactitud del Registro podría actuar de mala fe y eso
creo se puede comprobar por si hubiera obtenido o no alguna nota simple (u otro documento) en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la medición. El análisis lo podría estudiar usted mejor y le reproduzco lo referido a este tipo de usucapión por el catedrático:
La usucapión “secundum tabulas” significa que el titular de un derecho inscrito se beneficia de la
ResponderEliminarpresunción de que posee con justo título, “pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa” (art. 35 LH).
La STS 18 junio 1992 (Tol 1659960) explica que en nuestro Derecho hipotecario, la inscripción, por regla general, tiene carácter declarativo, “el hecho de aparecer registralmente inscrita a nombre de otra persona la propiedad, no envuelve justo título para usucapir, existiendo tan sólo una presunción ‘juris tantum’ a su favor, que cede al producirse una colisión entre la situación real y la registral, por la prueba en contrario”.
La finalidad del art. 35 LH es, pues, como afirma la STS 18 febrero 1987 (Tol 1736397) facilitar la
prueba de la posesión, así como la concurrencia de los demás requisitos necesarios para la usucapión ordinaria a la persona, a cuyo nombre figura inscrito un derecho en el Registro.
Obviamente, la presunción del art. 35 LH sólo será útil, cuando el titular registral no sea un tercero
hipotecario protegido por el art. 34 LH, porque, si lo es (por haber adquirido el derecho real inscrito, a título oneroso y de buena fe, de una persona, que, según el Registro, tenía facultades para
transmitir), la inscripción provocará a su favor una adquisición a “non domino” automática, que sanará de manera inmediata la falta de titularidad del disponente (quien, por ejemplo, por no ser dueño del bien que vendió, no podía transmitir la propiedad del mismo), sin necesidad de tener que esperar al trascurso de los plazos de la usucapión.
Por lo tanto, sólo tiene sentido acudir a la usucapión “secundum tabulas”, cuando el titular registral
del derecho inscrito no reúna alguno de los requisitos exigidos por el art. 34 LH para ser protegido por el principio de fe pública registral, por ejemplo, porque no es un adquirente a título oneroso
(comprador), sino a título gratuito (donatario).
Pongamos un ejemplo: “A” vendió a “B”, en documento privado, un campo. Posteriormente, “A”, a pesar de no ser ya propietario de dicho campo (el contrato de compraventa fue seguido de entrega material), lo donó a “C”, esta vez, en escritura pública. “C”, creyendo de buena fe que “A” era el propietario del campo (porque así constaba en el Registro de la Propiedad, al que no había accedido la anterior venta), inscribió a su nombre en el Registro la propiedad del mismo, presentando al efecto la escritura pública de donación. Dado que “C” no es un comprador, sino un donatario, no estará protegido por el art. 34 LH.
Luego la única manera posible de adquirir la propiedad del bien donado será la usucapión (recuérdese que el donante no era ya dueño del campo en el momento de donarlo). La inscripción registral facilitará la prueba de los requisitos de la misma, mediante la presunción de que, durante todo el tiempo en que el derecho estuvo inscrito en su favor, poseyó el campo, de buena fe, de manera pública, pacífica e ininterrumpida.
La jurisprudencia, expresada, entre otras, en SSTS 18 febrero 1987 (Tol 1736397), 18 junio 1992 (Tol 1659960) y STS 11 julio 2012 (Tol 2666315), ha reiterado que la presunción establecida por el art 35 LH es “iuris tantum”, por lo que es susceptible de prueba en contrario, de modo que no produce sus efectos, “cuando se acredite que la posesión en la realidad jurídica viene siendo realizada por otra” persona distinta, como sucedió en el supuesto resuelto por la STS 28 marzo 1980 (Tol 1740655); y, así mismo, según constara la STS 11 julio 2012 (Tol 2666315), que en “ninguna forma suple o convalida la ausencia o los vicios que puedan presentarse en la configuración de los presupuestos objetivos de la usucapión” (p.ej. la buena fe del poseedor, si se demuestra su mala fe).
De no ser posible le comento que también me he documentado sobre quien es este señor (podría más adelante por algunos € obtener más información). Es un señor muy escrupuloso con la ley (excesivamente "escrupuloso" a mi entender) por lo que sería complicado proceder contra él salvo que fuera posible por mala fe. Además sé que se dedica al sector financiero dónde la confianza entre él y sus clientes es fundamental. Si algún cliente conoce de forma fría (como me aconseja), aséptica y neutra (sin acusarle de nada) lo "escrupuloso" que es este señor no creo que haga nada incorrecto . Aunque esta no es la prioridad ahora.
ResponderEliminarSi este señor ha actuado de buena fe la única posibilidad que quedaría para volver a medir podría ser proceder contra mis familiares judicialmente, pero para ello tengo que estar muy muy seguro.
Vuelvo al consejo que me da sobre que he de tener pruebas contundentes para desacreditar al agrimensor (el primo). Se trata de un plano firmado por él y Escrituras ante notario donde se comprueban las diferencias en metros cuadrados que existen. Además este agrimensor es tan negligente que no midió ni aparece en el plano una superficie de tierra calma (nada de camino, ni predio sirviente o dominante) de 3 m* 300 m. Todo perfectamente documentado como indiqué anteriormente. Y para más INRI facturado sin (IVA), aunque eso ya está prescrito para todos. Además según la Ley andaluza para Colegios Profesionales este agrimensor podría haber incurrido en falta muy grave con las consecuencias en cuanto a expulsión que supone, pero eso prescribe a los tres años. Por tanto por ahí no hay nada que hacer. Solo queda ver si la Administrción de la Junta me ofrece alguna posibilidad administrativa (que estoy casi seguro que ya no caben) aunque si existiera esa posibilidad las discrepancias entre la superficie medida y las Escrituras creo que son pruebas realmente contundentes.
Y tiene razón, he de ser frío (además le reitero que no es lo prioritario) pero de forma neutra se puede informar a otras personas sobre como "ejerce" su profesión este agrimensor.
Como veo que se lo está tomando en serio aunque estemos de puente estaré pendiente de su foro por si acaso.
Cordiales saludos y muchas gracias.
Francisco. Es tarde, estoy viendo La Sexta Noche y es tarde para ser educado.
ResponderEliminarIMPORTANTE. Nos faltan tierras a nosotros, pero también a otros vecinos que tienen cientos de fanegas (según mi madre) y de calidad (arable), a no ser que creamos que la tierra es chicle o que ha habido algún fenómeno geológico.
Este señor puede ser escrupuloso, pero también enfadar a vecinos con más dinero que nosotros. Lo he encontrado buscando los linderos en el SIGPAC. Por tanto como usted dice, frialdad, y además saber torear o gestionar la situación con coordinación.
Cordiales saludos.
Hola Francisco. No le voy a explicar como pero analizando en detalle los informes SIGPAC encuentro tres poderosos compinchados. Otro también importate pero algo más modesto parece ignorante, y los afectados dos propietarios modestos, uno de ellos nosotros. Para una novela siciliana en Andalucía. Sólo queda confirmar las sospechas con notas simples y demás, pero estoy bastante seguro. El agrimensor de mis primos se puso de parte de ellos en su momento. El otro parece que le habrán pagado bien más tarde. Lo mismo les ha medido a los otros y esto podría ser grave para él, no sé.
ResponderEliminarCordiales saludos.
Piano, piano, piano .....
Efectivamente Fermin, el razonamiento expuesto por usted sobre el tercero protegido por la fe publica registral es correcto pero le expongo mi teoría al respecto enlazándolo con su caso. Pienso (mi opinión personal) que respecto de la primera adquisición (sin el 4,99%) el adquirente quedó plenamente protegido por el registro, es decir, era un tercero protegido por la fe publica porque adquirio su finca de un titular registral (que tenia capacidad para vender), de buena fe, a título oneroso e inscribió en el registro su propia adquisición. Es decir, respecto de la extensión originaria de la finca, el adquirente no necesita usucapión porque lógicamente es titular de pleno derecho. Ahora bien, respecto de la extensión del dominio por esa mayor cabida de 4.99% (solo de ese trocito de tierra) la cosa no esta tan clara ya que podemos encontrarnos como bien usted decía, que hubiese obrado de mala fe, en cuyo caso no cumpliría los supuestos del 34. También puede ser que esa extensión del dominio no se considere una nueva inscripción y por ende tampoco este protegido. En ambos casos sería necesaria la usucapión para ese nuevo trozo que se anexiona a la finca original.
ResponderEliminarTambién comentarle que se me había pasado en anteriores comentarios, que se podía haber probado la mala fe en caso de que alguna de las fincas estuviese vallada o con pared medianera, setos, zanjas y separada de la otra o con siembra o plantación (no teniendo la otra finca esa misma siembra o plantación). En esos casos la persona que toma ese trozo de terreno debe ser consciente de lo que hace y no puede desconocer que ese terreno no es de su pertenencia. Al igual puede ocurrir cuando las fincas además de estar delimitadas en el registro, tienen algunos mojones que sirven para delimitar la linde entre ambas fincas.
Saludos
Buenos días Francisco. Como a buen entendedor pocas palabras le reitero las gracias por el consejo sobre la cuestión administrativa y sólo le digo que lo tendré muy muy en cuenta.
ResponderEliminarY respecto a lo que sí es pertinente en su blog le respondo a sus preguntas:
Medida: 4,99974% de exceso.
Más importante: Existe una superficie de tierra calma (nada de camino) de 3m.*225 m. que está separada del resto de la finca por un arroyo, que es público, y aunque varia según llueva más o menos ni es el Amazonas, ni la Ley de la Gravedad, de momento, permite que el agua del arroyo vaya hacia arriba.
Obvia decirle que estaré al tanto de todo lo que me vaya preguntando y diciendo.
Cordiales saludos,
Fermín.
Buenas noches Francisco.
EliminarImagino que el hecho de que aún no me haya respondido se debe a que no habrá tenido tiempo de hacerlo. Pero como creo que no me he explicado del todo bien le aclaro un par de cuestiones:
1. La distancia longitud real en Escrituras son los 225 m., cuando puse 300 m. lo hice a ojo.
2. Cuando hablo de la Ley de la Gravedad lo que quería decirle es que se trata de un arroyo público, como le dije, que separa el principal de la finca de los 3 m*225 m. Estos 225 m. están cuesta arriba, no paralelos (paralelos serían los 3 m.), cuestión que debiera haberle aclarado.
Dicho esto aprovecho, si fuera tan amable de hacerlo, para plantearle otra cuestión sobre la que tengo casi la absoluta seguridad de que no ha lugar la usucapión, habida cuenta de que no existe título de propiedad y ni tan siquiera un consentimiento firmado por nadie de nosotros.
Precisamente fue buscando en Google "Derechos adquiridos por el transcurso del tiempo" por esta otra cuestión que le planteo a continuación como di con la palabreja usucapión y, días después, sumando dos más dos cuando reparé en que podía tener consecuencias más graves en la cuestión que le planteé respecto a la fanega pérdida.
Se trata de una pequeña caseta que una empresa privada que tiene la concesión del suministro de agua potable de mi localidad en una huerta de nuestra propiedad donde tiene instalada una cloradora para nuestro suministro y el de las huertas vecinas. Esta caseta carece de título de propiedad y ni tan siquiera disponen de autorización por escrito para su instalación. Tan solo verbal con algún testigo de por medio. En un foro me han indicado que nos corresponde una compensación económica y que podemos exigir que cumplan con unas determinadas condiciones (vallado, cuidado, que el derecho a compensación figure si se transmitiera la finca, etc.). Como creo que en este caso la ley si está de nuestra parte le agradecería que me indicara hasta donde podríamos llegar en nuestra posición negociadora a la hora de exigir esa compensación. P.e., aunque no creo sea posible, si podemos amenazar con su demolición, si podemos pedir alguna cantidad por el tiempo transcurrido, si solo hay que ceñirse a los metros cuadrados que ocupe e inutilice para la labor agrícola o cabe ir más allá, etc., etc. El abogado es usted, no yo lógicamente.
En espera de su respuesta creo que es mejor entrevistarme, si así me lo aconseja, con anterioridad con el concejal delegado del servicio de agua potable de mi localidad antes de dirigirme directamente a la empresa en cuestión.
El 20-D se acerca y ya sabe cómo va esto de la política.
En mi familia es evidente que nos pasamos de buenos y ya es tiempo de espabilar.
Esperando su/s respuesta/s le deseo que tenga un buen fin de semana.
Cordiales saludos,
Fermín.
Hola Fermín
EliminarEmpezando por el final. Efectivamente, esa entidad privada tiene la obligación de compensarles a ustedes con una cantidad de dinero por la ocupación de esa parte de terreno y además tendrá obligación de cercar esa zona y delimitarla correctamente. Usted por su parte tiene la obligación de permitir el paso y acceso por su finca a esa caseta para todo lo relacionado con esa actividad. Esto deben plasmarlo por escrito pudiendo además introducir cualquier otro tipo de estipulación que sea legal y ustedes crean conveniente. Sobre este tema no cabe ninguna duda. Lo que veo más complicado es exigir algún tipo de renta o cantidad por el tiempo pasado que han estado ocupando esa zona ya que pueden alegar que han estado todo ese tiempo en precario (de prestado para entendernos) permitido por usted ya que hasta ahora usted no ha exigido nada a cambio. Espero haberme explicado sobre este aspecto.
Sobre la otra parte de finca separada por el arroyo en principio nada debe afectar a la problemática del exceso que originó su consulta en el blog, Si ese 4,99% no recae precisamente sobre esa parte separada, en nada afecta a la problemática original. Sobre la usucapión y volviendo a lo que le dije en post anteriores, la mera inscripción de ese 4,99% en el registro durante estos años sin que nadie haya "atacado" la veracidad del asiento registral, origina un titulo suficiente para poder adquirirla por usucapión ordinaria de 10 años. Es mi opinión personal aunque también como le dije, es posible que se escapen datos o detalles que cualquier letrado con todos los papeles sobre la mesa podría analizar. Por eso le recomendé acudir a un letrado al menos para hacerle la consulta.
Saludos Fermín y ojalá todo le salga bien
Aquí nos tiene para lo que necesite
Buenas noches Francisco.
EliminarHe tenido cosas que hacer y no he podido responderle hasta ahora.
Sobre su primera respuesta, sencillamente perfecta. Me ha quedado meridianamente clara. Aunque como abogado que es sabrá mejor que yo que para que te den siete has de pedir diez y no doce ya que si no no te toman en serio. Pero eso es cuestión de que me aconseje un abogado al que pueda explicarle con más detalle todas las características, que usted bastante me ha orientado ya con los datos que le he proporcionado.
Lo segundo es más complicado. Mis primos, lógicamente, lo vendieron todo unido. Su primito se equivocó con descaro, Lo de esa franja "ignorada" es de nota. Yo diría que para esa superficie en concreto (la franja) más que "equivocarse" intencionadamente (como creo sucede con el resto) la calificación que merece es la de negligencia y que debiera volver a la EGB a que le enseñaran a leer. Por tanto, por lo que me explica, creo que este señor al adquirirla debió suponer que le correspondía y por tanto no tenía por qué saber que no era suya. Sólo se me ocurre incidirle en la cuestión (creo recordar que lo que le aporté del catedrático, aunque es tarde y escribo de memoria) de que este señor conociera previamente a realizar la medición por su cuenta que las lindes no estaban correctamente trazadas (lo de la franja aquí es realmente destacable, creo, ya que aquí no se puede alegar "despiste" metro más allá, metro más acá). Entonces, como creo le dije anteriormente, si este señor hubiera conocido que no era suyo previamente a medir, como podría ser que hubiera acudido al Registro a solicitar alguna nota simple, o incluso el hecho de que al leerlas viera que estaba en posesión de algo que descaradamente no era suyo. Pero si descartamos esto último (que es más complicado de demostrar), quizá pudiera existir alguna posibilidad si hubiera acudido a informarse previamente (mediante nota simple p.e.) que es algo más factible de comprobar. En ese caso, si tenía conocimiento previo, de que en lo que era su propiedad (la vendida por mis primos) había más de lo que figuraba en el Registro y en sus propias Escrituras, y después va, mide, comprueba que hay más de lo que compró y acaba registrándolo para conseguir su propiedad por usucapión pudiera existir mala fe. Al decir esto me baso en el análisis del catedrático.
Termino diciéndole que debo seguir su consejo (y de hecho ya pregunté a mi amigo) y pedir opinión. Pero ya sabe que ven cuatro ojos más que dos, y cuantas más puntos de vista a tener en cuenta mejor, pero eso cuando usted tenga tiempo si es tan amable.
Muchas gracias por su asesoramiento y cordiales saludos,
Fermín.
Pdta: Tendrá que reconocerme al menos que un agrimensor que no sabe leer es realmente para que le den algún premio los de su gremio, ¿no? Ja, ja, jaaaaaa....